Immobilien

In Immobilien kannst du in Deutschland auf zwei Wegen investieren. Indirekt — über REIT-Aktien und Immobilien-ETFs, ab dem Preis eines Anteils. Direkt — mit Eigenkapital ab 75.000 € bei einem Kaufpreis von 300.000 €: 20 % des Preises plus Kaufnebenkosten von 5–12 % (2026). Ob sich der Kauf zum Wohnen rechnet, hängt vom Kaufpreisfaktor ab (Preis ÷ Jahreskaltmiete): Im Modell des Rechners schlägt der Kauf bei 4,4 % Zins das Mieten mit Anlage der Differenz über 10 Jahre nur bei einem Faktor von etwa 18 oder weniger; die Rechnung steht im Artikel Mieten oder kaufen. In der Boat-Phase (die ersten 24 Monate nach dem Umzug) begrenzen eine kurze Kredithistorie und ein unklarer Horizont den Direktkauf; indirekte Anlagen setzen beides nicht voraus.

Investitionsmöglichkeiten in Immobilien

Es gibt vier Hauptwege, in Immobilien zu investieren, die sich in Einstiegsschwelle und Beteiligungsgrad unterscheiden [1].

Methode	Mindestkapital	Liquidität	Verwaltung	Geeignet für
Eigenheim	ab 75.000 € (bei 300.000 € Kaufpreis: 20 % + Kaufnebenkosten)	Niedrig (Monate)	Vollständig	Ladder-Phase, Planung für 10+ Jahre
Vermietung	100.000 €+	Niedrig (Monate)	Vollständig	Ladder-Phase, Bereitschaft für operative Arbeit
REITs/ETF	Ab 25 €	Hoch (1 Tag)	Keine	Boat/Ladder-Phase, passive Diversifikation
Crowdfunding	500–10.000 €	Niedrig (Jahre)	Keine	Ladder-Phase, hohes Risiko

Kaufen oder Mieten (zum Wohnen)

Dies ist eine Entscheidung mit hoher emotionaler Belastung für Einwanderer. Nach der Erfahrung von Instabilität entsteht ein starker Wunsch, "endlich etwas Eigenes zu besitzen". Die Mathematik ist ein Faktor. Das psychologische Bedürfnis nach Stabilität ist ein anderer, und es ist nicht irrational.

Kriterien für den Kauf

Ein Kauf ist finanziell sinnvoll, wenn alle Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind [2]:

• Besitzdauer: 10+ Jahre (wegen hoher Kaufnebenkosten von 5–12 %)
• Anfangskapital: mindestens 20 % des Wertes + Kaufkosten
• Einkommensstabilität: 2+ Jahre in Deutschland gearbeitet, unbefristeter Vertrag
• Preisverhältnis: im Modell des Rechners bei 4,4 % Zins (2026) ein Kaufpreisfaktor von etwa 18 oder weniger für 10 Jahre und etwa 20 für 20–30 Jahre; Finanztip hält einen Faktor über 25 für teuer [14]

Kriterien für weiteres Mieten

Mieten ist rationaler, wenn mindestens ein Faktor zutrifft:

• Standortunsicherheit: nicht sicher, 10+ Jahre in der Stadt zu bleiben
• Karrieremobilität: Jobwechsel könnte Umzug erfordern
• Kapitalmangel: keine 20 %+ für Anzahlung ohne Erschöpfung des Notgroschens
• Alternative Renditen: Differenz zwischen Hypothek und Miete kann in ETFs investiert werden. Der Rechner „Kaufen oder mieten“ setzt standardmäßig 6 % pro Jahr an. Das ist eine Modellannahme; die historische Aktienrendite hängt vom gewählten Zeitraum ab [3]

Psychologische Dimension: Wenn du ein akutes Bedürfnis verspürst, eine Wohnung zu kaufen — das ist ein Signal zur Analyse, nicht zum sofortigen Handeln. Was steckt hinter diesem Wunsch? Stabilität? Status? Kontrolle? Jedes dieser Bedürfnisse kann auf andere Weise mit geringerem finanziellem Risiko befriedigt werden.

Zusätzliche Kosten beim Kauf

Kaufnebenkosten betragen 5–12 % des Kaufpreises (2026). Dieses Geld zahlst du zusätzlich zum Immobilienwert, und beim Verkauf bekommst du es nicht zurück [4]. Deshalb rechnet sich ein Kauf selten in weniger als 10 Jahren: Im Modell des Rechners überholt der Käufer den Mieter selbst bei einem Faktor von 16 erst im 8. Jahr.

Kosten	Höhe	Beispiel für 400.000 €
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % (je nach Bundesland)	14.000–26.000 €
Notar	1,0–1,5 %	4.000–6.000 €
Grundbucheintragung	0,5 %	2.000 €
Makler	0–3,57 % (Käufer zahlt seit 23.12.2020 höchstens die Hälfte)	0–14.280 €
Gesamt	5–12 %	20.000–48.280 €

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland (2026): mindestens 3,5 % in Bayern, höchstens 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Sachsen hat den Satz auf 5,5 % angehoben (2023), Thüringen auf 5,0 % gesenkt (2024) [5]. Die Maklerprovision ist seit dem 23. Dezember 2020 gesetzlich geregelt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der Käufer höchstens die Hälfte (§ 656d BGB) [21]. Die Regel gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser; beim Kauf eines Mehrfamilienhauses kann der Käufer die ganze Provision schulden.

Investmentimmobilie (Vermietung)

Der Kauf von Immobilien zur Vermietung ist ein operatives Geschäft, kein passives Einkommen. Es erfordert Mieterverwaltung, Reparaturen, rechtliche Unterstützung. Die Bruttomietrendite liegt in Hamburg, München, Frankfurt und Berlin bei 3,0–3,4 % (2. Halbjahr 2025), im Durchschnitt der 50 größten Städte bei 4,17 % (1. Halbjahr 2026) [6]. Nach Steuern, Instandhaltung und Leerstand bleibt weniger als die brutto 3–4 %; das Ergebnis hängt zusätzlich von der Preisentwicklung und dem Hebel ab.

Faktoren für direktes Eigentum

Faktor	Beschreibung
Regelmäßiges Einkommen	Monatliche Miete (wenn vermietet)
Wertsteigerung	Wohnimmobilienpreise steigen ungleichmäßig: +1,9 % gegenüber dem Vorjahr im 2. Quartal 2026 [15]; das Modell des Rechners setzt 1,5 % pro Jahr an
Steuerliche Abzüge	Abschreibung (2–3 % pro Jahr je nach Baujahr [16]), Reparaturkosten, Hypothekenzinsen werden vom zu versteuernden Einkommen abgezogen
Nutzung von Fremdkapital	Hebelwirkung erhöht die Rendite auf Eigenkapital, bei fallenden Preisen aber auch den Verlust

Faktoren gegen direktes Eigentum

Faktor	Beschreibung
Hohe Einstiegsschwelle	Für eine Wohnung zu 400.000 € mindestens 100.000 € Eigenkapital (20 % + Kaufnebenkosten)
Operative Arbeit	Mietersuche, Reparaturen, Buchhaltung, rechtliche Fragen
Leerstandsrisiko	Zeit ohne Mieter = kein Einkommen, aber laufende Kosten
Risiko problematischer Mieter	Mieterschutz in Deutschland ist hoch, Räumung dauert Monate [8]
Geringe Liquidität	Verkauf dauert 3–12 Monate; bei kurzer Haltedauer fressen die Kaufnebenkosten die Wertsteigerung auf
Konzentrationsrisiko	Gesamtes Kapital in einem Objekt, einer Stadt, einem Land

REITs und Immobilien-ETFs geben dir einen Anteil am Markt ohne operative Arbeit und lassen sich an jedem Handelstag verkaufen.

REITs und Immobilien-ETFs

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Gesellschaften, die Immobilien besitzen und den Großteil ihres Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Ein REIT besitzt Gewerbe- und Wohnimmobilien und kassiert die Miete; seine Aktien werden an jedem Handelstag an der Börse gehandelt [9]. Immobilien-ETFs kaufen Aktien vieler REITs und anderer Immobiliengesellschaften und sorgen so für Diversifikation; ein ETF-Anteil kostet ab 25 €.

Typen von Immobilienfonds

Bewertungskriterien für Fonds: Diversifikation, Kosten (TER), Liquidität, Währungsrisiko. Fonds auf denselben Indextyp lassen sich in Online-ETF-Suchmaschinen gut vergleichen.

Fondstyp	Was enthalten ist	Typische TER (2026)	Besonderheiten
Globale Immobilien-ETFs (Industrieländer)	REITs und Immobiliengesellschaften aus USA, Europa, Japan	0,25–0,6 % [7]	Breite Diversifikation
Europäische Immobilien-ETFs	Europäische Immobilien	0,33–0,4 % [7]	Weniger Währungsrisiko für Euro-Anleger

Bewertungskriterien

Kriterium	Wert
Diversifikation	REITs investieren in Hunderte Objekte verschiedener Typen (Büros, Einkaufszentren, Lager, Wohnungen) in verschiedenen Ländern
Einstiegsschwelle	Ab 25 € (Kosten eines ETF-Anteils)
Liquidität	Verkauf innerhalb von 1 Handelstag an der Börse
Verwaltung	Passiv — die REITs verwalten die Immobilien, du hältst nur Anteile
Besteuerung	Ausschüttungen und Vorabpauschale werden als Kapitalerträge besteuert: Abgeltungsteuer 25 % plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 % ohne Kirchensteuer. Die Teilfreistellung hängt davon ab, wie der Fonds eingestuft ist (0–80 %); die Einstufung zu prüfen ist eine Frage für den Steuerberater [10]
Risiko	REIT-Aktienkurse schwanken mit dem Markt, können volatiler sein als direktes Eigentum

Psychologischer Faktor: REITs vermitteln nicht das Gefühl, "eine Wohnung zu besitzen". Wenn dein Bedürfnis Stabilität und Kontrolle ist, werden Immobilien-ETFs dieses Bedürfnis nicht befriedigen, obwohl sie mathematisch effizienter sein können.

Immobilienbesteuerung

Steuer beim Verkauf

Gewinn aus Immobilienverkauf wird nicht besteuert, wenn du die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hast. Dieser Zeitraum wird Spekulationsfrist genannt [11]. Bei früherem Verkauf wird der Gewinn mit deinem Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 45 % + Soli).

Besitzdauer	Steuer auf Gewinn
10+ Jahre	0 % (Befreiung)
Weniger als 10 Jahre	Bis zu 45 % (Teil der Einkommensteuer)

Ausnahme: Auch bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällt keine Steuer an, wenn du die Immobilie die ganze Zeit von Kauf bis Verkauf selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren [12].

Rechenbeispiel: Eine Wohnung zur Vermietung für 300.000 € gekauft, nach 7 Jahren für 400.000 € verkauft. Vereinfacht, ohne Kaufnebenkosten und AfA: Gewinn 100.000 €; bei 35 % Steuersatz 35.000 € Steuer. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren Besitz: Steuer 0.

Steuer bei Vermietung

Mieteinnahmen werden als reguläres Einkommen besteuert (bis zu 45 % + Soli). Aber du kannst Ausgaben abziehen [13]:

Abzugsfähige Ausgaben	Beispiele
Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung)	2 % für Baujahre 1925–2022, 2,5 % für ältere Gebäude, 3 % für ab 2023 fertiggestellte (Grundstück wird nicht abgeschrieben) [16]
Hypothekenzinsen	Vollständig abziehbar
Reparatur und Instandhaltung	Instandhaltung (laufende Reparaturen), Hausgeld; Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erst, wenn die Eigentümergemeinschaft sie ausgibt
Verwaltungsgesellschaft	Wenn du eine Hausverwaltung beauftragst
Versicherung	Gebäudeversicherung
Nebenkosten	Wenn nicht auf Mieter umgelegt

Nettoeinkommen zu versteuern = Mieteinnahmen − alle Ausgaben.

Typische Situation: In den ersten Jahren können Ausgaben (Zinsen + Abschreibung) die Einnahmen übersteigen und einen steuerlichen Verlust erzeugen, der deine gesamte Einkommensteuer senkt.

Vermietung und Verkauf innerhalb von 10 Jahren sind Fragen für einen Steuerberater.

Grundsteuer

Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. Seit der Reform 2025 wird sie in den meisten Ländern aus dem Grundsteuerwert und dem kommunalen Hebesatz berechnet; Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle [17]. Laut WISO Steuer (46.000 reale Fälle) ist die Steuer für 66,5 % der Eigentümer gestiegen (2025) [17]. Bei Vermietung kann sie über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.

FAQ

Keine Rechts- oder Finanzberatung.

Ich bin kein deutscher Staatsbürger und habe keine Niederlassungserlaubnis — kann ich eine Immobilie kaufen?

Ja. Das Gesetz beschränkt den Immobilienkauf nicht nach Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltstitel — auch Nicht-Residenten dürfen kaufen [18]. Die Hürde entsteht bei der Finanzierung: Banken prüfen Einkommensstabilität und Aufenthaltsstatus. Mit befristetem Aufenthaltstitel lehnen manche Banken ab oder verlangen mehr Eigenkapital, teils wird die Kreditlaufzeit an die Gültigkeit des Titels gekoppelt [19]. Mit Niederlassungserlaubnis sind die Konditionen mit denen für Staatsbürger vergleichbar. Der Kaufprozess selbst ist identisch: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer.

Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank bei kurzer Kredithistorie?

Die Basiserwartung: Kaufnebenkosten (5–12 % des Preises) komplett aus eigenen Mitteln plus rund 20 % des Kaufpreises [19]. Bei Käufern mit befristetem Aufenthaltstitel oder kurzer Schufa-Historie verlangen Banken oft 30–50 % Eigenkapital oder einen Zinsaufschlag [18]. Zinskontext: Im September 2026 liegen 10 Jahre Zinsbindung im Schnitt bei 4,2–4,3 %, ein 15-Jahres-Hoch [20]. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins — Banken bepreisen Kredite nach dem Beleihungsauslauf.

Was zahle ich zusätzlich zum Kaufpreis?

Kaufnebenkosten von 5–12 % des Preises [4]. Bestandteile: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland (2026) [5], Notar rund 1,5 %, Grundbucheintragung rund 0,5 %, Makler — bis 3,57 % (bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer seit 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision) [21]. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das 20.000–48.280 €, die du beim Verkauf nicht zurückbekommst. Diese Kosten verlangen Banken fast immer aus eigenen Mitteln — der Kredit deckt nur den Kaufpreis.

Werden Mieteinnahmen besteuert?

Ja. Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — bis zu 45 % plus Zuschläge [13]. Abzüge senken aber die Bemessungsgrundlage: AfA-Abschreibung (2 % für Baujahre 1925–2022, 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude [16]), Hypothekenzinsen, Hausgeld (ohne noch nicht verwendete Rücklagenzahlungen), Reparaturen. In den ersten Jahren übersteigen die Abzüge oft die Mieteinnahmen — es entsteht ein buchhalterischer Verlust, der die Steuer auf dein Gehalt senkt. Deklariert wird in der Anlage V der Steuererklärung.

Wann kann ich steuerfrei verkaufen?

Nach mehr als 10 Jahren Besitz — der Spekulationsfrist nach § 23 EStG [11]. Früher nur bei Eigennutzung: Die Befreiung gilt, wenn du die Immobilie die ganze Zeit von Kauf bis Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast [12]. In allen anderen Fällen wird der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 % besteuert. Die 10-Jahres-Regel ist ein Kernargument gegen den Kauf mit kurzem Horizont: Kaufnebenkosten plus mögliche Steuer fressen den Gewinn.

Quellen

1. Immobilienverband Deutschland (IVD), "Investieren in Immobilien: Formen und Strategien", IVD Research, https://ivd.net/immobilieninvestments/ (Stand 2024)
2. Stiftung Warentest, "Kaufen oder Mieten: Was sich wann lohnt", Finanztest 10/2024, https://www.test.de/Mieten-oder-kaufen-Wann-sich-der-Immobilienkauf-lohnt-5906192-0/
3. Deutsches Aktieninstitut, "Renditedreieck DAX 1948-2024", https://www.dai.de/renditedreieck/ (historische Aktienmarktrenditen; Stand 2025)
4. Finanztip (Stand 2026), "Kaufnebenkosten beim Hauskauf" (Notar und Grundbuch, GNotKG), https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nebenkosten-hauskauf/
5. Finanz-Tools.de, "Grunderwerbsteuer 2026 — Tabelle aller Bundesländer", https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle (Stand 2026)
6. DAS INVESTMENT (Februar 2026), "Mietrenditen steigen leicht – aber nicht in den Metropolen" (Baufi24 Mietrenditeatlas, 2. Halbjahr 2025), https://www.dasinvestment.com/baufi24-mietrenditeatlas-mietrendite-steigt-leicht-aber-nicht-in-den/; Baufi24 (18. August 2026), "Baufi24-Mietrenditeatlas: Bruttomietrenditen steigen auf 4,17 %", https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/mietrendite-trend-082026/
7. justETF (2026), Profile von Immobilien-ETFs, TER: VanEck Global Real Estate 0,25 %, iShares Developed Markets Property Yield 0,59 %, Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate 0,33 %, iShares European Property Yield 0,40 %. https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=NL0009690239; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=IE00B1FZS350; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=LU0489337690; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=IE00B0M63284
8. Deutscher Mieterbund, "Mietrecht: Kündigungsschutz und Räumungsverfahren", https://www.mieterbund.de/mietrecht/kuendigungsschutz.html (Stand 2024)
9. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG, Stand 2026), § 1 (REIT als börsennotierte Aktiengesellschaft), https://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__1.html
10. Einkommensteuergesetz (EStG, Stand 2026), § 32d (Steuersatz 25 %); Investmentsteuergesetz §§ 16, 18 (Ausschüttungen und Vorabpauschale), § 2 Abs. 9 und § 20 (Fondseinstufung und Teilfreistellung), https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32d.html, https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__16.html, https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html
11. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), "Private Veräußerungsgeschäfte — Spekulationsfrist", Stand 2026, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
12. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (Stand 2026), Befreiung bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: die ganze Besitzzeit oder das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
13. Einkommensteuergesetz (EStG, Stand 2026), § 9 (Werbungskosten), § 21 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html
14. Finanztip (Stand 2026), "Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Dich?" (Kaufpreisfaktor bis 20 relativ günstig, über 25 teuer), https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
15. vdp (August 2026), "Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise" (vdp-Immobilienpreisindex, 2. Quartal 2026), https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/
16. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), "Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden", https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html (Fassung 2026)
17. Bundesministerium der Finanzen, "FAQ: Die neue Grundsteuer" (Berechnung), https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html (2025); Buhl Data Service (WISO Steuer), "Grundsteuer-Umfrage" (66,5 % zahlen mehr, 46.000 Fälle), https://www.buhl.de/steuer/grundsteuer-umfrage/ (2025)
18. Urbyo, "Baufinanzierung und Kredite für Ausländer:innen in Deutschland", https://urbyo.com/de/darlehen-fuer-auslaender (Stand 2026)
19. Hypofriend, "Baufinanzierung mit befristeter Aufenthaltserlaubnis", https://hypofriend.de/de/baufinanzierung-mit-befristeter-aufenthaltserlaubnis-das-sollst-du-wissen.aim (Stand 2026)
20. Biallo (September 2026), "Bauzinsen auf 15-Jahreshoch: Was Käufer jetzt tun sollten", https://www.biallo.de/baufinanzierung/news/bauzinsen-15-jahreshoch/; Interhyp (10. September 2026), "Zins-Update September: Bauzinsen über vier Prozent", https://www.presseportal.de/pm/12620/6349741
21. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Stand 2026), §§ 656a–656d „Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern“ (gilt seit 23.12.2020; nur Wohnungen und Einfamilienhäuser), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html