Mieten oder kaufen in Deutschland: die ehrliche Rechnung
Kaufen schlägt Mieten plus Investieren der Differenz nur bei niedrigem Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) und langem Horizont. Im Modell des Rechners liegt die Schwelle bei 4,4 % Zins bei etwa 18 für 10 Jahre und etwa 20 für 20–30 Jahre. In Hamburg, München, Frankfurt und Berlin liegt der Faktor bei 30–33 (2025).[1] Bei diesem Faktor hat der Mieter im Modell mehr Vermögen, in allen Varianten und über alle Horizonte der Tabelle unten.
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Für wen: Island/Ladder-Phase (ab 2 Jahren in Deutschland), stabiles Einkommen und der Plan, 10+ Jahre in der Stadt zu bleiben.
Ist Mieten in Deutschland sicher?
Ja. Unbefristete Mietverträge sind die Regel. Eine ordentliche Kündigung kann der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB aussprechen, etwa bei Eigenbedarf (er braucht die Wohnung für sich oder seine Familie).[2] Die Kündigungsfrist wächst mit der Mietdauer: 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB).
Deutschland ist das einzige EU-Land, in dem es mehr Mieter als Eigentümer gibt: 53 % der Bevölkerung wohnen zur Miete (2024).[10]
Der Wunsch, nach dem Umzug zu kaufen, stammt oft aus dem Herkunftsland. Dort war die Wohnung jahrzehntelang der einzige Vermögenswert, der Abwertungen und eingefrorene Einlagen überstanden hat. Was das Gefühl der eigenen vier Wände mit deinen Zahlen kostet, zeigt die Vermögensdifferenz im Rechner.
Was kostet der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis?
Kaufnebenkosten, also die Kosten, die beim Kauf zum Preis dazukommen, liegen 2026 bei 5–12 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie selten: Du zahlst sie aus deinem Eigenkapital.[6]
| Kostenpunkt | Satz (2026) | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 3,5 % in Bayern, 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein[4] |
| Notar und Grundbuch (amtliches Register der Eigentümer) | 1,5–2 % | Die Gebühren legt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest, verhandeln geht nicht[3] |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | Seit dem 23. Dezember 2020 zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat[5] |
| Summe | 5–12 % | Einmalig, aus eigenem Geld |
- Grunderwerbsteuer
- 6,0%
- 24.000 €
- Notar und Grundbuch
- 2,0%
- 8.000 €
- 3,57%
- 14.280 €
Berlin: Grunderwerbsteuer 24.000 € + Notar und Grundbuch 8.000 € + Makler 14.280 € = 46.280 € (11,6% vom Kaufpreis)
Sätze 2026. Notar ≈ 1,5% und Grundbuch ≈ 0,5% (GNotKG); Makler: dein Anteil als Käufer (§ 656d BGB).
Beispiel für Berlin (2026): Bei einer Wohnung für 400.000 € fallen 24.000 € Steuer, 8.000 € für Notar und Grundbuch und 14.280 € für den Makler an. Zusammen sind das 46.280 €, also 11,6 % des Kaufpreises.
Was ist der Kaufpreisfaktor, und ab wann gilt er als hoch?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung.[7] Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: Faktor 25 heißt 4 % im Jahr, Faktor 33 etwa 3 %. Finanztip hält einen Faktor bis 20 für relativ günstig, über 25 für teuer.[8]
Laut Baufi24 für das 2. Halbjahr 2025 liegt die Bruttomietrendite in Hamburg bei 3,02 %, in München bei 3,22 %, in Frankfurt bei 3,24 % und in Berlin bei 3,36 %, das entspricht einem Faktor von 30–33. Im Schnitt der 50 größten Städte sind es 4,1 % (Faktor etwa 24), in Chemnitz 5,9 % (Faktor 17).[1] Im 1. Halbjahr 2026 stieg die durchschnittliche Rendite auf 4,17 %: Die Mieten steigen schneller als die Preise.[9]
Faktor 26,7, Bruttomietrendite 3,8%, Zone über 25
| Stadt | Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Hamburg | 33,1 | 3,02% |
| München | 31,1 | 3,22% |
| Frankfurt | 30,9 | 3,24% |
| Berlin | 29,8 | 3,36% |
| Schnitt der 50 größten Städte | 24,4 | 4,10% |
| Duisburg | 19,8 | 5,05% |
| Chemnitz | 16,9 | 5,90% |
Die Zonen sind Faustregeln von Finanztip, kein Urteil. Angebotspreise und -mieten: Baufi24, 2. Halbjahr 2025.
Ab welchem Kaufpreisfaktor rechnet sich Kaufen?
Im Modell des Rechners haben Käufer und Mieter bei 4,4 % Zins gleich viel Vermögen bei einem Faktor von etwa 14 über 5 Jahre, etwa 18 über 10 Jahre und etwa 20 über 20–30 Jahre.
Das Modell vergleicht unwiederbringliche Kosten: beim Eigentümer Zinsen, laufende Kosten und die entgangene Rendite auf das Eigenkapital, beim Mieter Miete und Umzüge. Die Tilgung bleibt Vermögen des Eigentümers.
Erstes Jahr, pro Monat (Standardwerte des Rechners: Wohnung für 300.000 €, 55 m², Vergleichsmiete 1.250 €, Faktor 20):
| Posten | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Kreditzinsen (4,4 %) | 1.071 € | — |
| Laufende Kosten: der Teil des Hausgelds (monatliche Zahlung an die Eigentümergemeinschaft im Haus), den ein Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann, Erhaltungsrücklage, Grundsteuer, kleine Reparaturen | 210 € | — |
| Rücklage für Renovierungen in der Wohnung | 139 € | — |
| Kaltmiete | — | 1.250 € |
| Rücklage für Umzüge | — | 48 € |
| Unwiederbringlich | 1.420 € | 1.298 € |
| Tilgung (bleibt dein Vermögen) | 501 € | — |
Die Grundsteuer (29 € im Monat) zahlt meist auch der Mieter über die Nebenkosten (§ 2 BetrKV);[21] das Modell rechnet sie nur dem Eigentümer zu und unterschätzt dadurch das Ergebnis des Kaufs leicht.
Der Eigentümer hat außerdem am ersten Tag 40.000 € Eigenkapital eingesetzt, davon 34.710 € Kaufnebenkosten. Der Mieter investiert dieselbe Summe und die monatliche Differenz. Kaufen holt auf, weil die Wohnung an Wert gewinnt, die Miete steigt und die Zinsen mit der Tilgung sinken.
Break-even-Faktor nach Horizont:
| Annahmen | 5 Jahre | 10 Jahre | 20 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Basis: 4,4 % Zins, 1,5 % Wertzuwachs pro Jahr, 6 % Depotrendite pro Jahr | 14 | 18 | 20 | 21 |
| Zins 3,4 % | 16 | 21 | 23 | 23 |
| Zins 5,4 % | 12 | 16 | 18 | 19 |
| Wertzuwachs 2,5 %, Rendite 5 % | 16 | 23 | 26 | 27 |
| Wertzuwachs 0,5 %, Rendite 7 % | 12 | 16 | 17 | 18 |
| Mieter investiert die halbe Differenz | 13 | 23 | 28 | 26 |
| Bayern (3,5 % Steuer), ohne Makler | 17 | 21 | 22 | 22 |
Berechnet mit dem Rechner „Kaufen oder mieten“ auf Standardwerten (Berlin, Makler, 10 Jahre Zinsbindung, also fester Zins für 10 Jahre, Mieter zieht alle 7 Jahre um, Steuer auf Fondserträge berücksichtigt); jede Zeile ändert eine Annahme. Über 5 Jahre liegt die Schwelle bei 12–17; jeder Prozentpunkt Zins verschiebt sie um 2–3 Faktorpunkte.
Investiert der Mieter nur die Hälfte der Ersparnis, steigt die Schwelle über 10–30 Jahre auf 23–28. Ein Kredit wirkt als Zwangssparen: Wenn du unregelmäßig investierst, spricht das fürs Kaufen.
Kannst du das Geld für den Kauf in ETFs halten?
Ja, solange der Kauf mehr als 3 Jahre entfernt ist: Dann ist es normales langfristiges Geld. Sind es bis zum Kauf weniger als 3 Jahre, hat Geld in Aktien nach einem Kurssturz womöglich keine Zeit mehr, sich zu erholen, und den Zahlungstermin legt der Vertrag fest.
Beispiel: Für eine Wohnung für 400.000 € in Berlin brauchst du 46.280 € Kaufnebenkosten und 80.000 € Anzahlung (20 % des Kaufpreises), zusammen 126.280 €. Fällt dein Depot um 30 %, bleiben 88.396 €. Die Kaufnebenkosten sinken nicht, also trifft der ganze Verlust die Anzahlung: 42.116 € statt 80.000 €, also 47 % weniger. Der Kredit wächst von 320.000 € auf 357.884 €, und mit dem Kreditanteil steigt auch der Zins.[6]
Die Zahlungstermine hängen nicht vom Markt ab. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig, und ohne diese Zahlung wirst du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen (§§ 15, 22 GrEStG).[16]
Auch ohne Kurssturz hast du beim Kauf weniger, als das Depot anzeigt: Die Steuer auf Gewinne aus Aktienfonds beträgt 18,46 % (2026, ohne Kirchensteuer).[17]
Die Grenze von 3 Jahren ist ein redaktioneller Richtwert von Geldchen für den Anlagehorizont, das Gesetz legt sie nicht fest; auch die Spar-Checkliste nutzt sie. Wo solches Geld liegen kann, erklärt der Artikel Anleihen. Wenn du das Geld in den letzten Jahren vor dem Kauf in Teilen aus dem Depot nimmst, hängt das Ergebnis weniger von einem einzelnen schlechten Monat ab.
Was prüfst du vor dem Kauf?
Vor dem Kauf prüfst du Eigenkapital, Kreditrate, Reserve nach dem Kauf und Aufenthaltsstatus.
| Check | Richtwert | Warum das zählt |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Kaufnebenkosten + etwa 20 % des Kaufpreises | Kaufnebenkosten finanziert die Bank nicht; mit höherem Kreditanteil steigt der Zins[6] |
| Kreditrate | Bis 35–40 % vom Nettoeinkommen | Die Verbraucherzentrale (unabhängige Verbraucherberatung) nennt 40 % als Obergrenze[6] |
| Reserve | Gerechnet nach dem Kauf, mit der vollen Kreditrate in den Ausgaben | Eine Sonderumlage (Extrazahlung aller Eigentümer) ist zu dem Termin fällig, den die Eigentümerversammlung festlegt |
| Status | Unbefristeter Aufenthaltstitel oder lange Laufzeit | Bei befristetem Aufenthaltstitel verlangen Banken oft mehr Eigenkapital |
Ein Eigentümer braucht einen Notgroschen dringender als ein Mieter: Die Kreditrate lässt sich nicht durch einen Umzug in eine günstigere Wohnung senken, und ein Verkauf dauert Monate. Das Eigenkapital, das du der Bank nennst, gehört nicht zum Notgroschen. Seine Größe mit Blick auf ALG I (Arbeitslosengeld I) erklärt der Artikel Arbeitslosengeld.
Wer eine Wohnung kauft, übernimmt auch die Risiken des Hauses. Reicht die Rücklage der Eigentümergemeinschaft (Erhaltungsrücklage) nicht für Dach oder Fassade, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage kannst du vor dem Kauf beim Verkäufer anfragen: Darin siehst du, welche Reparaturen anstehen.[18]
Was prüft der Notar, und wer prüft den Rest?
Ein Notar ist in Deutschland Pflicht, aber neutral: Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich in Ordnung ist, und prüft weder den Preis noch den Zustand des Hauses noch deine Finanzierung.[19] Den Rest prüfen andere Fachleute:
| Frage | Fachleute | Was du beachten musst |
|---|---|---|
| Kredithöhe, Wahl der Bank | Verbraucherzentrale (Baufinanzierungsberatung) oder Honorar-Immobiliardarlehensberater | Die Beratung kostet Geld. Ein Honorarberater (§ 34i Abs. 5 GewO) wird nur von dir bezahlt, ein Kreditvermittler bekommt eine Provision von der Bank[20] |
| Zustand von Haus und Wohnung | Bausachverständiger (unabhängiger Gutachter) | Besichtigung vor der Unterschrift |
| Vertragsentwurf | Anwalt oder Verbraucherzentrale | Ist der Verkäufer ein Unternehmen oder Bauträger, schickt der Notar den Entwurf mindestens 2 Wochen vor der Unterschrift (§ 17 Abs. 2a BeurkG)[19] |
| Vermieten, Verkauf innerhalb von 10 Jahren, Wegzug | Steuerberater | Steuer auf Mieteinnahmen und auf den Gewinn aus dem Verkauf[15] |
FAQ
Keine Rechts- oder Finanzberatung.
Wie viele Jahre muss ich in der gekauften Wohnung wohnen, damit sich der Kauf rechnet?
Im Modell des Rechners (4,4 % Zins, 1,5 % Wertzuwachs pro Jahr, 6 % Depotrendite) überholt Kaufen das Mieten plus Investieren bei Faktor 16 im 8. Jahr, bei 18 im 10., bei 19 im 15. und bei 20 im 20. Jahr. Die Tabelle „Break-even-Faktor nach Horizont“ oben beantwortet die umgekehrte Frage: bei welchem Faktor Kaufen das Mieten genau am Ende des Zeitraums einholt. Der genaue Break-even liegt bei 20,5 für 30 Jahre (in der Tabelle auf 21 gerundet) und bei 20,6 für 40 Jahre. Über 20,6, also schon bei 21, überholt Kaufen das Mieten deshalb auch in 40 Jahren nicht. Deine eigenen Zahlen prüfst du im Rechner.
Was passiert, wenn ich kaufe und Deutschland nach 5 Jahren verlasse?
Die Kaufnebenkosten bekommst du nicht zurück: Bei einer Wohnung für 400.000 € in Berlin sind das 46.280 €.
Beim Verkauf kannst du den Kredit vorzeitig kündigen (§ 490 BGB), aber die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung (Ausgleich für entgangene Zinsen); ihre Höhe hängt von der Restschuld und vom Zinsunterschied ab.[13] Ohne Entschädigung kannst du den Kredit am Ende der Zinsbindung zurückzahlen, bei einer Zinsbindung über 10 Jahre nach 10 Jahren ab Auszahlung mit 6 Monaten Kündigungsfrist (§ 489 BGB).
Ein Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist steuerfrei, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst in der Wohnung gewohnt hast.[15]
Zinsen über 4 %: Lohnt sich Kaufen überhaupt?
Ja, wenn der Kaufpreisfaktor niedrig ist. Im Modell des Rechners rechnet sich Kaufen bei 4,4 % Zins bis zu einem Faktor von etwa 18 über 10 Jahre und etwa 20 über 20–30 Jahre; bei 5,4 % bis 16 beziehungsweise 18–19. Im September 2026 liegt der Zins mit 10 Jahren Zinsbindung im Schnitt bei 4,2–4,3 %, dem höchsten Stand seit 15 Jahren.[14] Ein Prozentpunkt sind bei 240.000 € Kredit etwa 200 € im Monat.
Verändert die Mietpreisbremse die Rechnung zugunsten des Mietens?
Teilweise: Sie bremst den Anstieg der Mieten, friert ihn aber nicht ein. In Städten mit Wohnungsmangel erlaubt die Mietpreisbremse bei einem neuen Vertrag höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete (was vergleichbare Wohnungen vor Ort kosten) plus 10 %. Der Bundestag hat sie bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.[11] Ausnahmen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Binnen eines Jahres stiegen die Neuvertragsmieten um 3,2 %, die Wohnimmobilienpreise um 1,9 % (2. Quartal 2026).[12]
Quellen
- DAS INVESTMENT (Februar 2026). „Mietrenditen steigen leicht – aber nicht in den Metropolen“ (Baufi24-Mietrenditeatlas, 2. Halbjahr 2025). https://www.dasinvestment.com/baufi24-mietrenditeatlas-mietrendite-steigt-leicht-aber-nicht-in-den/
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Stand 2026), § 573 „Ordentliche Kündigung des Vermieters“, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html; § 573c „Fristen der ordentlichen Kündigung“, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
- Finanztip (Stand 2026). „Kaufnebenkosten beim Hauskauf“ (Notar und Grundbuch, GNotKG). https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nebenkosten-hauskauf/
- Haufe (Stand 2026). Grunderwerbsteuer: Sätze der Bundesländer, https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/grunderwerbsteuer-laender-nehmen-rekordsummen-ein_84342_508990.html; Bremen 5,5 % seit 1. Juli 2025: https://www.service.bremen.de/dienstleistungen/grunderwerbsteuer-9673
- BGB (Stand 2026), § 656d „Vereinbarungen über die Maklerkosten“ (Teilung der Maklerprovision seit 23.12.2020), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
- Verbraucherzentrale (Stand 2026). „Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können“. https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-so-berechnen-sie-was-sie-sich-leisten-koennen-5822
- Homeday (2026). „Vervielfältiger: Kaufpreisfaktor berechnen“. https://www.homeday.de/de/immobilienbewertung/vervielfaeltiger-kaufpreisfaktor/
- Finanztip (Stand 2026). „Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Dich?“. https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
- Baufi24 (18. August 2026). „Baufi24-Mietrenditeatlas: Bruttomietrenditen steigen auf 4,17 %“. https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/mietrendite-trend-082026/
- Eurostat (2026). „68% of people living in EU households own their home“ (Daten 2024). https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260205-1
- § 556d BGB (Mietpreisbremse, Stand 2026), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html; Verlängerung bis 31.12.2029: Deutscher Bundestag (2025), https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786
- vdp (August 2026). „Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“ (vdp-Immobilienpreisindex, 2. Quartal 2026). https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/
- Finanztip (Stand 2026). „Vorfälligkeitsentschädigung“. https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/; §§ 489, 490 BGB (Stand 2026), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html
- Biallo (September 2026). „Bauzinsen auf 15-Jahreshoch: Was Käufer jetzt tun sollten“, https://www.biallo.de/baufinanzierung/news/bauzinsen-15-jahreshoch/; Interhyp (10. September 2026). „Zins-Update September: Bauzinsen über vier Prozent“, https://www.presseportal.de/pm/12620/6349741
- Einkommensteuergesetz (EStG, Stand 2026), § 23 „Private Veräußerungsgeschäfte“. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Stand 2026), § 15 „Fälligkeit“, https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__15.html; § 22 „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
- Investmentsteuergesetz (InvStG, Stand 2026), § 20 „Teilfreistellung“, https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html; Finanztip (Stand 2026). „ETF Steuern“. https://www.finanztip.de/indexfonds-etf/etf-steuern/
- Verbraucherzentrale (Stand 2026). Ratgeber „Eigentumswohnung“. https://www.verbraucherzentrale.de/buecher-und-ebooks/eigentumswohnung
- Beurkundungsgesetz (BeurkG, Stand 2026), § 17, https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html; Notar Dols, Berlin (Stand 2026). „2-Wochen-Frist gemäß § 17 Absatz 2a BeurkG“. https://www.notar-dols-berlin.de/notar/immobilienrecht/2-wochen-frist-gemaess-%C2%A7-17-absatz-2-a-beurkg/
- Gewerbeordnung (GewO, Stand 2026), § 34i, https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34i.html; Verbraucherzentrale Berlin (Stand 2026). „Baufinanzierungsberatung“. https://www.verbraucherzentrale-berlin.de/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/baufinanzierungsberatung-15330
- Betriebskostenverordnung (BetrKV, Stand 2026), § 2 Nr. 1 (Grundsteuer als Teil der Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden), https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html