Kaufen oder mieten?
Zwei Wege im Vergleich: eine Wohnung kaufen oder mieten und dasselbe Geld anlegen. Wer in einem Jahr weniger zahlt, legt die Differenz an. Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Umzüge und die Steuer auf Kapitalerträge sind eingerechnet.
Hier bewegen sich alle Wachstumsraten gemeinsam: Wertsteigerung 0,5–2,5 %, Rendite 4,5–7,5 %, Marktmiete 1,5–2,5 %. Laufen Wertsteigerung und Rendite auseinander, ist die Spanne deutlich größer, siehe „Was das Ergebnis dreht“.
Vermögen im Zeitverlauf
KaufenMietenMarkt höher/tieferNettovermögen, wenn du die Wohnung in dem Jahr verkaufst oder das Depot auflöst: nach Verkaufskosten, Restschuld und Steuer. Bänder: ganzer Markt höher oder tiefer. Gestrichelte Linie: Kaufen überholt Mieten dauerhaft.
Was das Ergebnis dreht
Gleichstand nach 30 Jahren, wenn alle anderen Eingaben gleich bleiben:
- Wertsteigerung
- 1,2 % pro Jahr (deine Eingabe: 1,5 %)
- Rendite
- 6,3 % pro Jahr (deine Eingabe: 6,0 %)
| 0,5 % | 1,5 % | 2,5 % | |
|---|---|---|---|
| 7,5 % | −281 | −166 | −13 |
| 6,0 % | −82 | +33 | +186 |
| 4,5 % | +57 | +172 | +325 |
Linie: Gleichstand. Punkt: deine Eingaben. Gestrichelter Rahmen: Szenariospanne, Details in der Tabelle. Klick ins Diagramm, um andere Werte zu testen.
Wohin das Geld fließt
AusgegebenBleibt dirBeim Kauf Beide starten mit 40.000 €
Beim Mieten bleiben alle 40.000 € angelegt. Beim Kauf fließen 34.710 € in Nebenkosten. Würdest du die Wohnung am nächsten Tag verkaufen, reichte der Erlös nicht für Darlehen und Verkaufskosten: Es blieben 8.210 € Schulden. Kaufen startet also mit 48.210 € Rückstand.
Ausgegeben pro Monat: 1.420 € beim Kaufen, 1.298 € beim Mieten. Beim Kaufen kommen 501 € Tilgung dazu. Sie bleiben dir als Eigenkapital. Insgesamt braucht Kaufen 623 € mehr pro Monat. Beim Mieten werden davon 623 € angelegt.
Ausgaben pro Jahr
- Kaufen: Renovierungen in Jahr 12 (≈ 25 k€), Jahr 24 (≈ 32 k€). Darlehen in Jahr 27 getilgt.
- Mieten: Umzüge in Jahr 8, 15, 22, 29. Jeder kostet etwa 4.000 € plus Inflation und setzt die Miete auf Marktniveau. Miete in Jahr 30: 2.209 €/Monat, ohne Umzüge 1.925 €.
So wird gerechnet
- Beide Wege starten mit deinem Eigenkapital. Beim Kauf deckt es zuerst die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren Banken nicht; der Rest fließt als Anzahlung in die Wohnung. Beim Mieten wird alles angelegt.
- Jedes Jahr legt der günstigere Weg die Differenz an, im gewählten Anteil. Die Tilgung wird immer gezahlt. Je weniger du anlegst, desto besser schneidet Kaufen ab: Tilgung ist Zwangssparen, Anlegen ist freiwillig.
- Kapitalerträge werden mit rund 18,5 % besteuert: 26,375 % Abgeltungsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag) auf 70 % der Erträge, nach 30 % Teilfreistellung für Aktienfonds. Ein Teil wird jährlich als Vorabpauschale fällig: auf 70 % einer Basiszins-Rendite (angenommen 2,5 %) auf den Depotwert, höchstens auf den Wertzuwachs des Jahres. Der Rest fällt bei Auflösung an.
- Tilgung ist keine Ausgabe: Das Geld wird zu deinem Eigenkapital. Im Monatsvergleich stehen deshalb Zinsen, laufende Kosten und Renovierungsrücklage gegen Kaltmiete und Umzugsrücklage.
- Laufende Kosten sind, was beim Kaufen zusätzlich anfällt: Erhaltungsrücklage, übriges nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen und sonstige Kosten, die nur beim Eigentum anfallen. Heizung, Wasser und andere Nebenkosten zahlen beide Seiten gleich, sie bleiben außen vor. Das gesamte Hausgeld ist daher höher als deine Eingaben hier.
- Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist steuerfrei, wenn du im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor darin gewohnt hast. Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt nur für vermietete Immobilien.
- Der Zins ist für die Zinsbindung fest. Danach läuft das Darlehen zum heutigen Zins plus deiner Zinsänderung weiter. Die Rate bleibt gleich oder steigt, wenn sonst weniger als deine Tilgungsrate auf die Restschuld getilgt würde. Mit der Standardänderung 0 ist der Zins praktisch über die ganze Laufzeit fest. Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht berücksichtigt.
- Solange du wohnen bleibst, steigt die Miete mit der Bestandsrate. Beim Umzug springt sie auf Marktniveau, dazu kommen Umzugskosten. Die Mietpreisbremse ist nicht berücksichtigt.
- Nur beim Mieten wird umgezogen. Beim Kaufen bleibst du über den ganzen Zeitraum. Würdest du ohnehin umziehen, etwa für Job oder Familie, zahltest du auch beim Kaufen Verkaufskosten und erneut Kaufnebenkosten.
- Die Wertsteigerung sollte diese Wohnung beschreiben, während sie altert. Preisindizes messen Immobilien gleicher Qualität und überschätzen daher, was eine alternde Wohnung gewinnt; hier halten Rücklage und Renovierungen sie in Schuss. Angebotspreis-Indizes und der Boom der 2010er, getrieben von fallenden Zinsen, taugen wenig als Maßstab für die nächsten 30 Jahre.
- Renovierungen erhöhen den Wert der Wohnung um einen Teil ihrer Kosten. Dieser Zuwachs sinkt über 15 Jahre auf null; rechne ihn nicht noch einmal in die Wertsteigerung ein. Laufende Kosten, Renovierungen und Umzüge steigen mit der Kosteninflation.
- „Ganzer Markt höher oder tiefer“ verschiebt Wertsteigerung und Rendite um deine Spannen, die Marktmiete um ±0,5 Pp. und die Bestandsmiete um ±0,25 Pp., alles in dieselbe Richtung. Die Tabelle unter „Was das Ergebnis dreht“ variiert Wertsteigerung und Rendite unabhängig, daher ist ihre Spanne größer.
- Alle Beträge sind nominal, nicht inflationsbereinigt. Nicht berücksichtigt: Kautionszinsen, der Sparer-Pauschbetrag.