Сопутствующие расходы (Nebenkosten / Kaufnebenkosten)
Сопутствующие расходы — это платежи сверх заявленной цены, не включённые в рекламируемую цифру. В немецком жилищном рынке этот термин охватывает два разных механизма: Nebenkosten — регулярная ежемесячная надбавка к аренде (отопление, вода, содержание дома), и Kaufnebenkosten (расходы при покупке) — разовая надбавка к цене покупки недвижимости (налог на переход права собственности, услуги нотариуса, поземельная книга, комиссия агента). Оба вида расходов остаются за пределами заявленной цены, но ведут себя совершенно по-разному.
Почему это важно
Сравнение объявлений об аренде или покупке только по заявленной цене скрывает, какой вариант на самом деле обходится дороже. В этом суть решения «снимать или покупать»: сопутствующие расходы арендатора (Nebenkosten) повторяются каждый месяц и прекращаются в момент окончания аренды, а сопутствующие расходы покупателя (Kaufnebenkosten) выплачиваются один раз, заранее, и исчезают независимо от исхода сделки — они никак не увеличивают стоимость недвижимости при перепродаже. Покупка окупается по сравнению с арендой только после того, как достаточное число лет владения поглотит эти безвозвратные разовые расходы, поэтому расчёт срока владения важен для покупки гораздо больше, чем для аренды.
Разобранные примеры
1. Nebenkosten — регулярная надбавка при аренде. Квартира сдаётся за €900 Kaltmiete (холодная аренда, без коммунальных платежей). Арендодатель добавляет €200 в месяц в виде Nebenkostenvorauszahlung (аванс за отопление, воду, вывоз мусора, содержание дома), в итоге получается Warmmiete (тёплая аренда) €1 100. Эти €200 в месяц повторяются всё время аренды и раз в год сверяются с фактическим расходом.
2. Kaufnebenkosten — разовая надбавка при покупке. Покупатель согласовывает цену покупки квартиры €350 000. Grunderwerbsteuer (налог на переход права собственности) составляет 3,5-6,5% в зависимости от Bundesland (федеральной земли) — в этом примере 5,0% (2026) [1]. Услуги нотариуса обходятся примерно в 1,5% от цены, запись в Grundbuch (поземельная книга) — примерно в 0,5%, обе ставки примерно фиксированы по всей стране [2]. Комиссия агента (Maklerprovision), если агент привлекается, с 2020 года по закону делится между покупателем и продавцом, типичная доля покупателя — около 3,57% [3].
| Статья | Ставка | Сумма при €350 000 |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0% (2026, зависит от Bundesland) | €17 500 |
| Нотариус | ~1,5% | €5 250 |
| Grundbuch (поземельная книга) | ~0,5% | €1 750 |
| Комиссия агента (доля покупателя, если агент привлекается) | ~3,57% | €12 495 |
| Итого | ~10,6% | ~€36 995 |
Ни один из этих €36 995 не превращается в долю собственности — сумма выплачивается один раз, при заключении сделки, и не возвращается при перепродаже.
Не путать с
Холодная и тёплая аренда (Kaltmiete/Warmmiete) — это конкретно про ежемесячные Nebenkosten, добавляемые к аренде и сверяемые раз в год через Nebenkostenabrechnung (расчёт коммунальных расходов). Сопутствующие расходы, как они описаны здесь, включают также разовые Kaufnebenkosten, уплачиваемые при покупке недвижимости — налог на переход права собственности, услуги нотариуса, запись в поземельной книге, комиссию агента — которые никогда не повторяются и не связаны с ежемесячной оплатой аренды. Общий термин (Nebenkosten) — источник путаницы; лежащие в основе механизмы — повторяющиеся расходы на проживание и разовые расходы на сделку — не связаны между собой.
Проверьте себя
Покупатель приобретает квартиру за €300 000 в Bundesland (федеральной земле) со ставкой Grunderwerbsteuer (налог на переход права собственности) 6%. Услуги нотариуса стоят 1,5%, а сборы за Grundbuch (поземельную книгу) — 0,5% от цены. Агент не привлекается. Сколько составят общие Kaufnebenkosten в евро?
В объявлении об аренде указаны Kaltmiete €800 и Nebenkostenvorauszahlung €150. В договоре покупки указаны Kaufnebenkosten €28 000 при цене квартиры €280 000. Какое утверждение верно?
Что из перечисленного обычно входит в Kaufnebenkosten (сопутствующие расходы при покупке) при покупке недвижимости в Германии? Выберите все подходящие варианты.
Покупатель платит €30 000 Kaufnebenkosten при покупке квартиры за €300 000. Через пять лет покупатель продаёт квартиру за €340 000. Что происходит с исходными €30 000 при перепродаже?
Источники
- Finanz-Tools.de — Grunderwerbsteuer 2026: все федеральные земли Германии, таблица, https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle (2026)
- Bundesnotarkammer — Kaufnebenkosten при покупке недвижимости (расходы на нотариуса и поземельную книгу ок. 1,5% / 0,5%), https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufnebenkosten (дата обращения: 2026)
- Bundesministerium der Justiz — Bestellerprinzip (принцип «заказывает — платит») при комиссии агента (равное разделение с 2020 года), https://www.bmj.de/DE/themen/verbraucherschutz/mietrecht/bestellerprinzip/bestellerprinzip_node.html (2026)