Аннуитетный кредит и амортизация (Annuitätendarlehen, Tilgung, Zinsbindung)
Аннуитетный кредит погашается неизменным периодическим платежом в течение согласованного периода фиксации ставки. Каждый платёж содержит проценты и Tilgung (погашение основного долга). По мере снижения остатка долга доля процентов падает, а доля погашения растёт. Zinsbindung (период фиксации ставки) может закончиться раньше, чем кредит полностью погашен, — тогда остаётся долг для рефинансирования.
Почему это важно
Постоянный платёж скрывает три переменные: стоимость заимствования, скорость сокращения долга и риск рефинансирования в конце периода фиксации ставки. Поэтому два кредита с одинаковым ежемесячным платежом могут оставить значительно разные остатки долга.
Это различие также предотвращает распространённую ошибку при сравнении аренды и покупки жилья. Проценты — невозвратные расходы на финансирование. Погашение основного долга тоже требует денег, но оно уменьшает обязательство и увеличивает капитал в недвижимости; оно не расходуется так же, как проценты.
Анатомия платежа
Для стандартного аннуитетного кредита каждый платёж подчиняется одному тождеству:
платёж = проценты на остаток долга + погашение основного долга
Немецкие ипотечные предложения часто указывают Sollzins (номинальную ставку по кредиту) и anfängliche Tilgung (начальную ставку погашения). Полезное приближение для первого года:
годовой платёж ≈ первоначальная сумма кредита × (ставка по кредиту + начальная ставка погашения)
Точный график зависит от периодичности платежей по договору и применяемой конвенции начисления процентов. Приближение объясняет структуру платежа, но не заменяет Tilgungsplan (график погашения) кредитора.
| Термин | Что определяет | Что меняется со временем |
|---|---|---|
| Sollzins | Проценты, начисляемые на остаток долга | Фиксирована на срок согласованного Zinsbindung, затем пересматривается или рефинансируется |
| Tilgung | Уменьшение основного долга | Сумма в евро обычно растёт внутри неизменного платежа по мере снижения процентов |
| Annuität (общий платёж по кредиту) | Общий периодический платёж | Обычно неизменна в течение Zinsbindung, если условия договора не меняются |
| Restschuld (остаток долга) | Непогашенный остаток основного долга | Снижается за счёт плановых и разрешённых договором досрочных платежей |
| Zinsbindung | Период, на который зафиксирована ставка по кредиту | Может закончиться раньше, чем Restschuld достигнет нуля |
Пример расчёта амортизации
Предположим иллюстративный кредит на €300 000 под номинальную годовую ставку 3,6 % и начальную ставку погашения 2,4 %, с ежемесячными платежами, без комиссий и досрочных платежей.
Первоначальный годовой платёж приблизительно равен:
€300 000 × (3,6 % + 2,4 %) = €18 000, или €1 500 в месяц.
Используя одну двенадцатую годовой ставки для этого упрощённого графика:
| Платёж | Проценты | Погашение основного долга | Остаток после платежа |
|---|---|---|---|
| 1 | €900,00 | €600,00 | €299 400,00 |
| 2 | €898,20 | €601,80 | €298 798,20 |
| 120 | около €643,04 | около €856,96 | около €213 488,57 |
Платёж остаётся €1 500, но его состав меняется. Через 10 лет остаётся примерно €213 489. Если в этот момент также заканчивается Zinsbindung, домохозяйству нужно погасить, продлить или рефинансировать этот Restschuld на условиях и по рыночной конъюнктуре, доступных на тот момент [1].
Результат иллюстративный. Реальный график может отличаться из-за дат платежей, правил подсчёта дней, комиссий, конвенций начисления ставки, Tilgungssatzwechsel (изменения ставки погашения) и Sondertilgungen (договорных досрочных платежей).
Как сравнивать две структуры кредита
Сравнивайте одни и те же показатели, а не только заявленную ставку или ежемесячный платёж:
- Платёж в период фиксации ставки: Выдержит ли его домохозяйство при стресс-тестированном бюджете?
- Остаток на конец Zinsbindung: Какая часть долга остаётся под риском будущих ставок?
- Общие проценты за период сравнения: Более низкий платёж может означать более медленное снижение долга, а не более низкую стоимость.
- Эффективная годовая ставка и комиссии: Один Sollzins не отражает полную стоимость кредита.
- Гибкость: Проверьте договорные права и ограничения на досрочное погашение, изменение ставки погашения, перевод и досрочный выход.
- Сценарий рефинансирования: Пересчитайте остаток долга при более низких, неизменных и более высоких будущих ставках.
Более длительный Zinsbindung снижает неопределённость по ставке в ближайшей перспективе, но цена может быть иной. Более быстрый Tilgung снижает Restschuld раньше, но увеличивает текущий платёж. Компромисс — между гибкостью текущего денежного потока и будущим долгом и риском рефинансирования, а не универсально оптимальным сроком.
Проверьте себя
Что обычно происходит внутри неизменного платежа по аннуитетному кредиту по мере снижения остатка долга?
Кредит на €250 000 имеет ставку по кредиту 3,2 % и начальную ставку погашения 2,8 %. Используя приближение для первого года, каков ежемесячный платёж в евро?
Используя упрощённую месячную ставку, сколько составляют проценты за первый месяц на кредит €300 000 под 3,6 % годовых?
Zinsbindung (период фиксации ставки) заканчивается, пока остаётся Restschuld (остаток долга). Что произошло?
Источники
- Verbraucherzentrale — Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es und das sollten Sie beachten (какие бывают модели финансирования недвижимости и на что обратить внимание), https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-diese-modelle-gibt-es-und-das-sollten-sie-beachten-5801 (дата обращения: 2026)
- Deutsche Bundesbank — System of indicators for the German residential property market: mortgage rates and fixed-interest periods (система индикаторов рынка жилой недвижимости Германии: ипотечные ставки и периоды фиксации ставки), https://www.bundesbank.de/en/statistics/sets-of-indicators/system-of-indicators-for-the-german-residential-property-market (2026)