Холодная и тёплая аренда (Kaltmiete / Warmmiete / Nebenkosten)
Kaltmiete (холодная аренда) — это базовая плата за само жильё; Warmmiete (тёплая аренда) — это Kaltmiete плюс Nebenkosten (сопутствующие расходы) — доля арендатора в отоплении, воде, обслуживании дома и вывозе мусора. Немецкие объявления почти всегда указывают Kaltmiete, но именно Warmmiete показывает, сколько денег реально уходит со счёта каждый месяц.
Почему это важно
Каждый арендный бюджет в Германии строится на этом разделении, потому что Nebenkosten только называются постоянным расходом — на деле они переменные: арендодатель ежемесячно собирает Nebenkostenvorauszahlung (авансовый платёж по коммунальным расходам), а затем раз в год сверяет его с фактическим потреблением. Домохозяйство, которое планирует бюджет только по Kaltmiete, занижает реальные расходы на жильё на сумму авансового платежа — часто это заметная доля чистого дохода.
Это разделение также делает объявления сравнимыми между городами и типами домов. Две квартиры могут указывать одинаковую Kaltmiete, но сильно различаться по Warmmiete, если в одной старое неэффективное отопление, а в другой нет — заголовочная цифра скрывает эту разницу, если арендатор не проверит оба показателя.
Разобранные примеры
1. Расчёт ежемесячной суммы. Однокомнатная квартира сдаётся за €850 Kaltmiete. Nebenkostenvorauszahlung составляет €180 в месяц. Warmmiete — это €850 + €180 = €1 030 — именно эту цифру нужно сравнивать с зарплатой на руки, а не заголовочные €850.
| Объявление A | Объявление B | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | €850 | €820 |
| Nebenkostenvorauszahlung | €180 | €260 |
| Warmmiete | €1 030 | €1 080 |
Объявление B выглядит дешевле по одной Kaltmiete, но обходится на €50 в месяц дороже, если добавить Nebenkosten, — разница, которая видна только при сравнении Warmmiete, а не заявленной цены.
2. Почему авансовый платёж — не окончательный счёт. Арендатор из примера выше платит €180 в месяц, то есть €2 160 в год, в счёт Nebenkosten. При ежегодном Nebenkostenabrechnung (расчёте коммунальных расходов) арендодатель суммирует фактические расходы — топливо для отопления, воду, вывоз мусора, уборку дома — и сравнивает эту сумму с собранной. Если фактические расходы составили €2 340, арендатор должен доплатить Nachzahlung (доплату) в размере €180. Если фактические расходы составили €1 980, арендатор получает возврат €180. Авансовый платёж — это оценка; только годовой расчёт определяет реальную сумму.
Не путать с
Nebenkosten в смысле Kaltmiete/Warmmiete охватывает только повторяющиеся ежемесячные расходы на проживание в съёмном жилье — отопление, воду, обслуживание дома, вывоз мусора — которые сверяются через ежегодный Nebenkostenabrechnung. Сопутствующие расходы (Kaufnebenkosten) — другая, разовая категория, связанная с покупкой недвижимости: налог на переход права собственности, нотариальные сборы, сборы за запись в поземельную книгу и комиссия агента, которые платятся один раз при покупке и не связаны с ежемесячной арендной платой. Путаницу создаёт совпадение терминов, а не сам механизм — один расход повторяющийся и связан с проживанием, другой разовый и связан со сделкой.
Проверьте себя
Квартира сдаётся за €780 Kaltmiete с Nebenkostenvorauszahlung (авансовым платежом по коммунальным расходам) €210 в месяц. Чему равна Warmmiete, в евро?
Два объявления: объявление A — €900 Kaltmiete с авансом по Nebenkosten €150. Объявление B — €870 Kaltmiete с авансом по Nebenkosten €220. У какого меньше ежемесячный отток денег?
Арендатор платит Nebenkostenvorauszahlung €195 в месяц, то есть €2 340 в год. При ежегодном Nebenkostenabrechnung (расчёте коммунальных расходов) фактические расходы за год составили €2 210. Сколько составит возврат, в евро?
При покупке квартиры покупателю начислили разовый платёж Grunderwerbsteuer (налог на переход права собственности) €9 500. Относится ли это к Nebenkosten в смысле Kaltmiete/Warmmiete?