Недвижимость

Вложиться в недвижимость в Германии можно двумя путями. Косвенно — через акции REITs и ETF на недвижимость, от цены одной доли. Напрямую — с собственным капиталом от €75 000 при цене €300 000: 20% цены плюс Kaufnebenkosten (дополнительные расходы при покупке) 5–12% (2026). Окупится ли покупка жилья для себя, зависит от Kaufpreisfaktor (цена ÷ годовая холодная аренда): по модели калькулятора при ставке 4,4% она обгоняет аренду с инвестированием разницы за 10 лет только при факторе около 18 и ниже; расчёт — в статье Аренда или покупка жилья. В фазе Boat (первые 24 месяца после переезда) прямую покупку ограничивают короткая кредитная история и неясный горизонт; косвенные вложения этих условий не требуют.

Способы инвестирования в недвижимость

Четыре способа вложиться в недвижимость различаются порогом входа и уровнем участия [1].

Способ	Минимальный капитал	Ликвидность	Управление	Подходит для
Собственное жильё	от €75 000 (при цене €300 000: 20% + Kaufnebenkosten)	Низкая (месяцы)	Полное	Фаза Ladder, планирование на 10+ лет
Сдача в аренду	€100 000+	Низкая (месяцы)	Полное	Фаза Ladder, готовность к операционной работе
REITs/ETF	От €25	Высокая (1 день)	Нет	Фаза Boat/Ladder, пассивная диверсификация
Краудфандинг	€500–10 000	Низкая (годы)	Нет	Фаза Ladder, высокий риск

Покупка или аренда для проживания

Для иммигрантов это решение с высокой эмоциональной нагрузкой. После опыта нестабильности возникает сильное желание «наконец владеть чем-то своим». Математика — это один фактор. Психологическая потребность в стабильности — другой, и она не иррациональна.

Критерии для оценки покупки

Покупка имеет финансовый смысл при одновременном выполнении условий [2]:

• Горизонт владения: 10+ лет (из-за высоких Kaufnebenkosten 5–12%)
• Первоначальный капитал: минимум 20% стоимости + расходы на покупку
• Стабильность дохода: проработали в Германии 2+ года, постоянный контракт
• Соотношение цены: по модели калькулятора при ставке 4,4% (2026) — Kaufpreisfaktor около 18 и ниже для горизонта 10 лет, около 20 — для 20–30 лет; Finanztip считает фактор выше 25 дорогим [14]

Критерии для продолжения аренды

Аренда рациональнее при наличии хотя бы одного фактора:

• Неопределённость локации: не уверены, что останетесь в городе на 10+ лет
• Карьерная мобильность: смена работы может потребовать переезда
• Отсутствие капитала: нет 20%+ на взнос без истощения резервного фонда
• Альтернативная доходность: разницу между ипотекой и арендой можно инвестировать в ETF. Калькулятор «Купить или снимать» по умолчанию закладывает 6% годовых. Это допущение модели; историческая доходность рынка акций зависит от выбранного периода [3]

Психологическое измерение: Если вы чувствуете острую потребность в покупке жилья — это сигнал к анализу, а не к немедленному действию. Что стоит за этим желанием? Стабильность? Статус? Контроль? Каждая из этих потребностей может быть удовлетворена другими способами с меньшим финансовым риском.

Дополнительные расходы при покупке

Kaufnebenkosten (дополнительные расходы при покупке) составляют 5–12% от цены объекта (2026). Эти деньги платятся сверх стоимости недвижимости и не возвращаются при продаже [4]. Из-за них покупка редко окупается быстрее 10 лет: по модели калькулятора даже при факторе 16 покупатель обгоняет арендатора только на 8-й год.

Расход	Размер	Пример на €400 000
Grunderwerbsteuer (налог на покупку)	3,5–6,5% (зависит от федеральной земли)	€14 000–26 000
Нотариус (Notar)	1,0–1,5%	€4 000–6 000
Регистрация в земельном кадастре (Grundbuch)	0,5%	€2 000
Маклер (Makler)	0–3,57% (покупатель платит не больше половины, с 23 декабря 2020)	€0–14 280
Итого	5–12%	€20 000–48 280

Grunderwerbsteuer различается по федеральным землям (2026): минимум 3,5% в Баварии, максимум 6,5% в Бранденбурге, Северном Рейне-Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне. Саксония подняла ставку до 5,5% (2023), Тюрингия снизила до 5,0% (2024) [5]. Комиссия маклера регулируется законом с 23 декабря 2020 года: если маклера нанял продавец, покупатель платит не больше половины (§ 656d BGB) [21]. Правило действует для квартир и домов на одну семью; при покупке многоквартирного дома покупатель может платить всю комиссию.

Инвестиционная недвижимость

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это операционный бизнес, а не пассивный доход. Требуется управление арендаторами, ремонт, юридическое сопровождение. Валовая доходность аренды в Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте и Берлине — 3,0–3,4% (II полугодие 2025), в среднем по 50 крупнейшим городам — 4,17% (I полугодие 2026) [6]. После налогов, обслуживания и простоя от валовых 3–4% остаётся меньше; итог зависит ещё от роста цены и кредитного плеча.

Факторы за прямое владение

Фактор	Описание
Регулярный доход	Арендная плата ежемесячно (при наличии арендатора)
Рост стоимости	Цены жилья растут неравномерно: во II квартале 2026 года +1,9% год к году [15]; модель калькулятора закладывает 1,5% в год
Налоговые вычеты	Амортизация (2–3% в год в зависимости от года постройки [16]), расходы на ремонт, проценты по ипотеке вычитаются из налогооблагаемого дохода
Использование заёмных средств	Кредитное плечо (Leverage) увеличивает доходность на собственный капитал, а при падении цены — и убыток

Факторы против прямого владения

Фактор	Описание
Высокий порог входа	Для квартиры за €400 000 — от €100 000 собственного капитала (20% + Kaufnebenkosten)
Операционная работа	Поиск арендаторов, ремонт, бухгалтерия, юридические вопросы
Риск вакансий	Период без арендаторов = отсутствие дохода, но сохранение расходов
Риск проблемных арендаторов	Защита арендаторов в Германии высока, выселение занимает месяцы [8]
Низкая ликвидность	Продажа занимает 3–12 месяцев; при коротком владении Kaufnebenkosten съедают прирост цены
Концентрация риска	Весь капитал в одном объекте, одном городе, одной стране

REITs и ETF на недвижимость дают долю в рынке без операционной работы и продаются в любой торговый день.

REITs и ETF на недвижимость

REITs (Real Estate Investment Trusts) — биржевые компании, которые владеют недвижимостью и отдают акционерам большую часть прибыли. REIT владеет коммерческой и жилой недвижимостью и собирает арендную плату; его акции продаются на бирже в любой торговый день [9]. ETF на недвижимость покупают акции множества REITs и других компаний-владельцев недвижимости, обеспечивая диверсификацию; доля ETF стоит от €25.

Типы фондов недвижимости

Критерии оценки фондов: диверсификация, затраты (TER), ликвидность, валютный риск. Фонды с одним типом индекса удобно сравнивать в онлайн-скринерах ETF.

Тип фонда	Что включает	Типичный TER (2026)	Особенности
Глобальные ETF на недвижимость (развитые рынки)	REITs и компании-владельцы недвижимости США, Европы, Японии	0,25–0,6% [7]	Широкая диверсификация
Европейские ETF на недвижимость	Недвижимость Европы	0,33–0,4% [7]	Меньше валютного риска для евро-инвестора

Критерии оценки

Критерий	Значение
Диверсификация	REITs инвестируют в сотни объектов разных типов (офисы, торговые центры, склады, жильё) в разных странах
Порог входа	От €25 (стоимость одной доли ETF)
Ликвидность	Продажа в течение 1 торгового дня на бирже
Управление	Пассивное — недвижимостью управляют REITs, у вас только доли
Налогообложение	Выплаты и Vorabpauschale облагаются как доход с капитала: Abgeltungsteuer (налог на доходы с капитала) 25% плюс Solidaritätszuschlag (налог солидарности), всего 26,375% без церковного налога. Teilfreistellung (частичное освобождение от налога) зависит от того, как классифицирован фонд (0–80%); проверка классификации — вопрос к Steuerberater [10]
Риск	Стоимость акций REITs колеблется вместе с рынком, может быть волатильнее прямого владения

Психологический фактор: REITs не дают ощущения «владения квартирой». Если ваша потребность — стабильность и контроль, ETF на недвижимость эту потребность не закроет, хотя математически может быть эффективнее.

Налогообложение недвижимости

Налог при продаже

Прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если вы владели объектом более 10 лет. Этот срок называется Spekulationsfrist (спекулятивный период) [11]. Если продаёте раньше, прибыль облагается по вашей ставке подоходного налога (до 45% плюс Solidaritätszuschlag, налог солидарности).

Срок владения	Налог на прибыль
Более 10 лет	0% (освобождение)
Менее 10 лет	До 45% (часть подоходного налога)

Исключение: налога нет и при продаже раньше 10 лет, если вы жили в объекте сами всё время от покупки до продажи либо в год продажи и два предшествующих календарных года [12].

Пример расчёта: Купили квартиру для сдачи за €300 000, продали за €400 000 через 7 лет. Упрощённо, без Kaufnebenkosten и AfA: прибыль €100 000; при ставке 35% налог €35 000. При продаже более чем через 10 лет владения налог — 0.

Налог при сдаче в аренду

Доход от аренды облагается как обычный доход (до 45% плюс Solidaritätszuschlag, налог солидарности). Но вы можете вычитать расходы [13]:

Вычитаемые расходы	Примеры
Амортизация (AfA — Absetzung für Abnutzung)	2% для зданий 1925–2022 годов постройки, 2,5% для более старых, 3% для достроенных с 2023 года (земля не амортизируется) [16]
Проценты по ипотеке	Полностью вычитаются
Ремонт и обслуживание	Instandhaltung (текущий ремонт), Hausgeld (взносы на содержание дома); взносы в резерв дома — только когда товарищество собственников их тратит
Управляющая компания	Если нанимаете Hausverwaltung
Страхование	Gebäudeversicherung (страхование здания)
Коммунальные расходы	Если не переложены на арендатора

Чистый налогооблагаемый доход = арендная плата − все расходы.

Типичная ситуация: В первые годы расходы (проценты + амортизация) могут превысить доход, создавая налоговый убыток, который снижает ваш общий подоходный налог.

Сдача в аренду и продажа до 10 лет — вопросы к Steuerberater (налоговому консультанту).

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Ежегодный налог на владение недвижимостью. После реформы 2025 года в большинстве земель его рассчитывают из Grundsteuerwert (новой оценочной стоимости) и муниципального коэффициента Hebesatz (ставки общины); Бавария, Баден-Вюртемберг, Гамбург, Гессен и Нижняя Саксония используют свои модели [17]. По данным WISO Steuer по 46 000 реальных случаев, у 66,5% собственников налог вырос (2025) [17]. При сдаче в аренду его можно переложить на арендатора через Nebenkostenabrechnung (годовой расчёт расходов на содержание).

FAQ

Не является юридической или финансовой консультацией.

Я не гражданин Германии и без ПМЖ — могу ли я купить недвижимость?

Да. Закон не ограничивает покупку недвижимости по гражданству или типу вида на жительство — купить может даже нерезидент [18]. Барьер возникает на этапе финансирования: банки оценивают стабильность дохода и статус пребывания. С временным Aufenthaltstitel (видом на жительство) часть банков отказывает или требует больше собственного капитала, иногда срок кредита привязывают к сроку действия разрешения [19]. С Niederlassungserlaubnis (постоянным видом на жительство) условия сопоставимы с условиями для граждан. Сама сделка идентична: нотариус, Grundbuch (земельный кадастр), Grunderwerbsteuer.

Сколько собственного капитала ждёт банк от человека с короткой кредитной историей?

Базовое ожидание: Kaufnebenkosten (5–12% цены) полностью из своих денег плюс около 20% от цены объекта [19]. Для покупателей с временным видом на жительство или короткой историей Schufa (немецкое кредитное бюро) банки нередко требуют 30–50% собственного капитала или дают надбавку к ставке [18]. Контекст по ставкам: в сентябре 2026 года ставка с 10-летней фиксацией — 4,2–4,3% в среднем, максимум за 15 лет [20]. Чем больше собственный капитал, тем ниже ставка — банки оценивают кредит по доле заёмных средств (Beleihungsauslauf).

Что я заплачу сверх цены объекта?

Kaufnebenkosten 5–12% от цены [4]. Состав: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% в зависимости от земли (2026) [5], нотариус около 1,5%, регистрация в Grundbuch около 0,5%, маклер — до 3,57% (при покупке квартиры или дома на одну семью с 23 декабря 2020 года покупатель платит не больше половины комиссии) [21]. Для квартиры за €400 000 это €20 000–48 280, которые не возвращаются при продаже. Эти расходы банки почти всегда требуют оплатить из собственных средств — кредит покрывает только цену объекта.

Платится ли налог с дохода от сдачи в аренду?

Да. Доход от аренды облагается по вашей личной ставке подоходного налога — до 45% плюс надбавки [13]. Но налогооблагаемую базу снижают вычеты: амортизация AfA (2% для зданий 1925–2022 годов, 3% для достроенных с 2023 года [16]), проценты по ипотеке, Hausgeld (взносы на содержание дома, кроме неизрасходованных взносов в резерв), ремонт. В первые годы вычеты часто превышают арендный доход — возникает бумажный убыток, который снижает налог с зарплаты. Доход указывают в Anlage V (приложении о сдаче в аренду) налоговой декларации.

Когда я смогу продать без налога на прибыль?

Более чем через 10 лет владения — Spekulationsfrist (спекулятивный период) по § 23 EStG [11]. Раньше — только если жили в объекте сами: всё время от покупки до продажи либо в год продажи и два предшествующих года [12]. Во всех остальных случаях прибыль от продажи в пределах 10 лет облагается по личной ставке подоходного налога до 45%. Правило 10 лет — ключевой аргумент против покупки с коротким горизонтом: Kaufnebenkosten плюс возможный налог съедают прибыль.

Источники

1. Immobilienverband Deutschland (IVD), "Investieren in Immobilien: Formen und Strategien", IVD Research, https://ivd.net/immobilieninvestments/ (по состоянию на 2024)
2. Stiftung Warentest, "Kaufen oder Mieten: Was sich wann lohnt", Finanztest 10/2024, https://www.test.de/Mieten-oder-kaufen-Wann-sich-der-Immobilienkauf-lohnt-5906192-0/
3. Deutsches Aktieninstitut, "Renditedreieck DAX 1948-2024", https://www.dai.de/renditedreieck/ (историческая доходность фондового рынка; по состоянию на 2025)
4. Finanztip (по состоянию на 2026), «Kaufnebenkosten beim Hauskauf» (нотариус и Grundbuch, GNotKG), https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nebenkosten-hauskauf/
5. Finanz-Tools.de, "Grunderwerbsteuer 2026 — Tabelle aller Bundesländer", https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle (Stand 2026)
6. DAS INVESTMENT (февраль 2026), «Mietrenditen steigen leicht – aber nicht in den Metropolen» (Baufi24 Mietrenditeatlas, II полугодие 2025), https://www.dasinvestment.com/baufi24-mietrenditeatlas-mietrendite-steigt-leicht-aber-nicht-in-den/; Baufi24 (18 августа 2026), «Baufi24-Mietrenditeatlas: Bruttomietrenditen steigen auf 4,17 %», https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/mietrendite-trend-082026/
7. justETF (2026), профили ETF на недвижимость, TER: VanEck Global Real Estate 0,25%, iShares Developed Markets Property Yield 0,59%, Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate 0,33%, iShares European Property Yield 0,40%. https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=NL0009690239; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=IE00B1FZS350; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=LU0489337690; https://www.justetf.com/en/etf-profile.html?isin=IE00B0M63284
8. Deutscher Mieterbund, "Mietrecht: Kündigungsschutz und Räumungsverfahren", https://www.mieterbund.de/mietrecht/kuendigungsschutz.html (по состоянию на 2024)
9. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG, по состоянию на 2026), § 1 (REIT — акционерная компания с листингом на бирже), https://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__1.html
10. Einkommensteuergesetz (EStG, по состоянию на 2026), § 32d (ставка 25%); Investmentsteuergesetz §§ 16, 18 (выплаты фондов и Vorabpauschale), § 2 Abs. 9 и § 20 (классификация фондов и Teilfreistellung), https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32d.html, https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__16.html, https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html
11. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), "Private Veräußerungsgeschäfte — Spekulationsfrist", по состоянию на 2026, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
12. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (по состоянию на 2026), освобождение при собственном проживании: всё время владения либо год продажи и два предшествующих года, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
13. Einkommensteuergesetz (EStG, по состоянию на 2026), § 9 (Werbungskosten), § 21 (доход от сдачи в аренду), https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html
14. Finanztip (по состоянию на 2026), «Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Dich?» (Kaufpreisfaktor до 20 — относительно недорого, выше 25 — дорого), https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
15. vdp (август 2026), «Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise» (индекс цен vdp, II квартал 2026), https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/
16. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), "Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden", https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html (Fassung 2026)
17. Bundesministerium der Finanzen, «FAQ: Die neue Grundsteuer» (механизм расчёта), https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html (2025); Buhl Data Service (WISO Steuer), «Grundsteuer-Umfrage» (66,5% платят больше, 46 000 случаев), https://www.buhl.de/steuer/grundsteuer-umfrage/ (2025)
18. Urbyo, "Baufinanzierung und Kredite für Ausländer:innen in Deutschland", https://urbyo.com/de/darlehen-fuer-auslaender (по состоянию на 2026)
19. Hypofriend, "Baufinanzierung mit befristeter Aufenthaltserlaubnis", https://hypofriend.de/de/baufinanzierung-mit-befristeter-aufenthaltserlaubnis-das-sollst-du-wissen.aim (по состоянию на 2026)
20. Biallo (сентябрь 2026), «Bauzinsen auf 15-Jahreshoch: Was Käufer jetzt tun sollten», https://www.biallo.de/baufinanzierung/news/bauzinsen-15-jahreshoch/; Interhyp (10 сентября 2026), «Zins-Update September: Bauzinsen über vier Prozent», https://www.presseportal.de/pm/12620/6349741
21. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, по состоянию на 2026), §§ 656a–656d «Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern» (действует с 23.12.2020; только квартиры и дома на одну семью), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html