Перейти к основному содержимому

Аренда или покупка жилья в Германии: честный расчёт

Покупка жилья обгоняет аренду с инвестированием разницы только при низком Kaufpreisfaktor (цена ÷ годовая холодная аренда) и долгом горизонте. По модели калькулятора при ставке 4,4% порог — около 18 для 10 лет и около 20 для 20–30 лет. В Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте и Берлине фактор — 30–33 (2025).[1] При таком факторе капитал арендатора по модели больше во всех вариантах и на всех горизонтах таблицы ниже.

Посчитать свой вариант в калькуляторе «Купить или снимать» →

Для кого: фаза Island/Ladder (от 2 лет в Германии), стабильный доход и планы остаться в городе на 10+ лет.

Надёжна ли аренда в Германии?​

Да. Бессрочный договор — норма. Обычное расторжение (ordentliche Kündigung) арендодатель может объявить только при законном интересе по § 573 BGB, например при Eigenbedarf (жильё нужно ему или его семье).[2] Срок уведомления растёт со стажем аренды: 3, 6 или 9 месяцев (§ 573c BGB).

Германия — единственная страна ЕС, где арендаторов больше, чем собственников: жильё снимают 53% жителей (2024).[10]

Желание купить после переезда часто родом из страны происхождения: там квартира десятилетиями оставалась единственным активом, который пережил девальвации и заморозку вкладов. Сколько чувство «своего дома» стоит при ваших цифрах, покажет разница капиталов в калькуляторе.

Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?​

Kaufnebenkosten (дополнительные расходы при покупке) в 2026 году составляют 5–12% цены. Банки редко их финансируют: покупатель платит их из собственного капитала.[6]

РасходСтавка (2026)Комментарий
Grunderwerbsteuer (налог на покупку недвижимости)3,5–6,5%3,5% в Баварии, 6,5% в Северном Рейне-Вестфалии, Бранденбурге, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне[4]
Нотариус и Grundbuch (земельный реестр)1,5–2%Тарифы фиксирует закон о нотариальных сборах (GNotKG), торг невозможен[3]
Maklerprovision (комиссия маклера)0–3,57%С 23 декабря 2020 года покупатель платит не больше половины, если маклера нанял продавец[5]
Итого5–12%Разово, из собственных денег
Kaufnebenkosten по землям, 2026
Налог на покупку
6,0%
€24 000
Нотариус и реестр
2,0%
€8 000
3,57%
€14 280

Берлин: налог €24 000 + нотариус и реестр €8 000 + маклер €14 280 = €46 280 (11,6% цены)

Ставки 2026 года. Нотариус ≈ 1,5% и реестр ≈ 0,5% (GNotKG); маклер — доля покупателя (§ 656d BGB).

Пример для Берлина (2026): квартира за €400 000 — это налог €24 000, нотариус и реестр €8 000, маклер €14 280. Итого €46 280, или 11,6% цены.

Что такое Kaufpreisfaktor и какой считается высоким?​

Kaufpreisfaktor (коэффициент «цена/аренда») — цена покупки, делённая на годовую холодную аренду сопоставимой квартиры.[7] Обратная величина — валовая доходность аренды: фактор 25 означает 4% в год, фактор 33 — около 3%. Finanztip считает фактор до 20 относительно недорогим, выше 25 — дорогим.[8]

По данным Baufi24 за II полугодие 2025 года, валовая доходность в Гамбурге 3,02%, в Мюнхене 3,22%, во Франкфурте 3,24%, в Берлине 3,36% — это фактор 30–33. В среднем по 50 крупнейшим городам доходность 4,1% (фактор около 24), в Хемнице — 5,9% (фактор 17).[1] В I полугодии 2026 года средняя доходность выросла до 4,17%: аренда дорожает быстрее цен.[9]

Kaufpreisfaktor: города и ваш объект

Фактор 26,7, валовая доходность аренды 3,8%, зона выше 25

Kaufpreisfaktor и валовая доходность аренды по городам
ГородФакторВаловая доходность
Гамбург33,13,02%
Мюнхен31,13,22%
Франкфурт30,93,24%
Берлин29,83,36%
Среднее, 50 городов24,44,10%
Дуйсбург19,85,05%
Хемниц16,95,90%

Зоны — ориентиры Finanztip, не вердикт. Цены и аренда из объявлений: Baufi24, II полугодие 2025.

При каком Kaufpreisfaktor покупка окупается?​

По модели калькулятора при ставке 4,4% капиталы покупателя и арендатора сравниваются при факторе около 14 на горизонте 5 лет, около 18 на горизонте 10 лет и около 20 на горизонте 20–30 лет.

Модель сравнивает безвозвратные расходы: у владельца — проценты, содержание и упущенная доходность собственного капитала, у арендатора — аренда и переезды. Погашение кредита остаётся капиталом владельца.

Первый год, в месяц (параметры калькулятора по умолчанию: квартира €300 000, 55 м², аренда аналога €1 250, фактор 20):

СтатьяПокупкаАренда
Проценты по кредиту (4,4%)€1 071—
Содержание: часть Hausgeld (платежа в товарищество собственников), которую арендодатель не может переложить на жильцов, резерв дома, Grundsteuer, мелкий ремонт€210—
Резерв на ремонт квартиры€139—
Холодная аренда—€1 250
Резерв на переезды—€48
Безвозвратно€1 420€1 298
Погашение кредита (остаётся вашим капиталом)€501—

Grundsteuer (налог на недвижимость, €29 в месяц) арендатор обычно тоже платит в Nebenkosten (§ 2 BetrKV);[21] модель относит её только к владельцу и этим немного занижает результат покупки.

Владелец вдобавок внёс в первый же день €40 000 собственных денег, из них €34 710 — Kaufnebenkosten. Арендатор инвестирует ту же сумму и ежемесячную разницу. Покупка догоняет, потому что квартира дорожает, аренда растёт, а проценты падают по мере погашения кредита.

Фактор безубыточности по горизонтам:

Допущения5 лет10 лет20 лет30 лет
Базовые: ставка 4,4%, рост цены 1,5% в год, доходность портфеля 6% в год14182021
Ставка 3,4%16212323
Ставка 5,4%12161819
Рост цены 2,5%, доходность 5%16232627
Рост цены 0,5%, доходность 7%12161718
Арендатор инвестирует половину разницы13232826
Бавария (налог 3,5%), без маклера17212222

Расчёт: калькулятор «Купить или снимать» с параметрами по умолчанию (Берлин, маклер, фиксация ставки 10 лет, арендатор переезжает раз в 7 лет, налог на доход фондов учтён); в каждой строке меняется одно допущение. При сроке 5 лет порог — 12–17; каждый процентный пункт ставки сдвигает его на 2–3 пункта фактора.

Если арендатор инвестирует только половину сэкономленного, порог на горизонте 10–30 лет поднимается до 23–28. Ипотека работает как принудительные сбережения: если вы инвестируете нерегулярно, это аргумент за покупку.

Можно ли держать деньги на покупку в ETF?​

Да, пока до покупки больше 3 лет: это обычные долгосрочные деньги. Если до сделки меньше 3 лет, деньги в акциях могут не успеть восстановиться после падения, а дату платежа задаёт договор.

Пример: для квартиры за €400 000 в Берлине нужны €46 280 Kaufnebenkosten и €80 000 первоначального взноса (20% цены), всего €126 280. Падение Depot (брокерского счёта) на 30% оставляет €88 396. Kaufnebenkosten не уменьшаются, поэтому всё падение ложится на взнос: €42 116 вместо €80 000, то есть на 47% меньше. Кредит вырастет с €320 000 до €357 884, а с долей кредита растёт и ставка.[6]

Сроки платежей от рынка не зависят: Grunderwerbsteuer нужно оплатить в течение месяца после получения налогового уведомления, а без этой оплаты вас не внесут в Grundbuch как владельца (§§ 15, 22 GrEStG).[16]

Даже без падения к сделке у вас будет меньше, чем показывает Depot: налог с прибыли фонда акций — 18,46% (2026, без церковного налога).[17]

Граница в 3 года — редакционный ориентир Geldchen для инвестиционного горизонта, закон её не задаёт; её использует и чеклист сбережений. Где держать такие деньги, разобрано в статье Облигации. Если выводить деньги из Depot частями в последние годы перед покупкой, итог меньше зависит от одного неудачного месяца.

Что проверить до покупки?​

Проверки перед покупкой: собственный капитал, платёж по кредиту, резерв после сделки и вид на жительство.

ПроверкаОриентирПочему важно
Собственный капиталKaufnebenkosten + около 20% ценыKaufnebenkosten банк не финансирует; при большей доле кредита ставка выше[6]
Платёж по кредитуДо 35–40% нетто-доходаVerbraucherzentrale (центр защиты прав потребителей) называет 40% верхней границей[6]
РезервСчитается после сделки, с полным платежом по кредиту в расходахSonderumlage (спецвзнос собственников) платят в срок, назначенный собранием
СтатусПостоянный вид на жительство или долгий срокПри временном виде на жительство банки часто требуют больше собственного капитала

Владельцу подушка безопасности нужнее, чем арендатору: платёж по кредиту не снизить переездом в квартиру дешевле, а продажа занимает месяцы. Собственный капитал, заявленный банку, в подушку не входит. Её размер с учётом ALG I (пособия по безработице) разобран в статье Пособия по безработице.

Покупатель квартиры берёт на себя и риски дома. Если резерва товарищества собственников (Erhaltungsrücklage) не хватает на крышу или фасад, собрание собственников назначает Sonderumlage. Протоколы собраний (Protokolle der Eigentümerversammlung) и размер Erhaltungsrücklage можно запросить у продавца до сделки: там видно, какие ремонты впереди.[18]

Что проверяет нотариус и кто проверит остальное?​

Нотариус в Германии обязателен, но нейтрален: он отвечает за законность договора и не проверяет цену, состояние дома и ваше финансирование.[19] Остальное проверяют другие специалисты:

ВопросСпециалистЧто учесть
Размер кредита, выбор банкаVerbraucherzentrale (Baufinanzierungsberatung, консультация по ипотеке) или Honorar-Immobiliardarlehensberater (консультант по ипотеке за гонорар)Консультации платные. Консультант за гонорар (§ 34i Abs. 5 GewO) получает деньги только от вас, кредитный посредник — комиссию (Provision) от банка[20]
Состояние дома и квартирыBausachverständiger (независимый строительный эксперт)Осмотр до подписания
Проект договораЮрист или VerbraucherzentraleЕсли продавец — компания или застройщик, нотариус присылает проект минимум за 2 недели до подписания (§ 17 Abs. 2a BeurkG)[19]
Сдача, продажа до 10 лет, отъездSteuerberater (налоговый консультант)Налог на доход от аренды и на прибыль от продажи[15]

FAQ​

Не является юридической или финансовой консультацией.

Сколько лет нужно прожить в купленном жилье, чтобы покупка окупилась?​

По модели калькулятора (ставка 4,4%, рост цены 1,5% в год, доходность портфеля 6%) покупка при факторе 16 обгоняет аренду с инвестированием на 8-й год, при 18 — на 10-й, при 19 — на 15-й, при 20 — на 20-й. Таблица «Фактор безубыточности по горизонтам» выше отвечает на обратный вопрос: при каком факторе покупка догоняет аренду ровно к концу срока. Точный порог для 30 лет — 20,5 (в таблице округлён до 21), для 40 лет — 20,6. Поэтому при факторе выше 20,6, то есть уже при 21, покупка не обгоняет аренду и за 40 лет. Свои цифры проверьте в калькуляторе.

Что будет, если я куплю, а через 5 лет уеду из Германии?​

Kaufnebenkosten не вернутся: для квартиры за €400 000 в Берлине это €46 280.

Кредит при продаже можно расторгнуть досрочно (§ 490 BGB), но банк возьмёт Vorfälligkeitsentschädigung (компенсацию упущенных процентов); её размер зависит от остатка долга и разницы ставок.[13] Без компенсации кредит можно погасить в конце фиксации ставки, а при фиксации дольше 10 лет — через 10 лет после выдачи, с уведомлением за 6 месяцев (§ 489 BGB).

Прибыль от продажи в пределах 10 лет не облагается налогом, если вы жили в квартире сами в год продажи и два предыдущих года.[15]

Ставки выше 4% — покупка вообще имеет смысл?​

Имеет, если Kaufpreisfaktor низкий. По модели калькулятора при ставке 4,4% покупка окупается при факторе около 18 и ниже для 10 лет и около 20 для 20–30 лет; при 5,4% — 16 и 18–19. В сентябре 2026 года ставка с 10-летней фиксацией — 4,2–4,3% в среднем, максимум за 15 лет.[14] Процентный пункт — это примерно €200 в месяц на кредит €240 000.

Mietpreisbremse меняет расчёт в пользу аренды?​

Частично: она сдерживает рост аренды, но не замораживает его. В городах с дефицитом жилья Mietpreisbremse (ограничение арендной платы) допускает в новом договоре максимум ortsübliche Vergleichsmiete (местную сравнительную ставку) плюс 10%. Бундестаг продлил её до 31 декабря 2029 года.[11] Исключения — новостройки и капитально модернизированные квартиры. За год новые договоры подорожали на 3,2%, цены жилья — на 1,9% (II квартал 2026).[12]

Источники​

  1. DAS INVESTMENT (февраль 2026). «Mietrenditen steigen leicht – aber nicht in den Metropolen» (Baufi24 Mietrenditeatlas, II полугодие 2025). https://www.dasinvestment.com/baufi24-mietrenditeatlas-mietrendite-steigt-leicht-aber-nicht-in-den/
  2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, по состоянию на 2026), § 573 «Ordentliche Kündigung des Vermieters», https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html; § 573c «Fristen der ordentlichen Kündigung», https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
  3. Finanztip (по состоянию на 2026). «Kaufnebenkosten beim Hauskauf» (нотариус и Grundbuch, GNotKG). https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nebenkosten-hauskauf/
  4. Haufe (по состоянию на 2026). Grunderwerbsteuer: ставки по федеральным землям, https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/grunderwerbsteuer-laender-nehmen-rekordsummen-ein_84342_508990.html; Бремен — 5,5% с 1 июля 2025 года: https://www.service.bremen.de/dienstleistungen/grunderwerbsteuer-9673
  5. BGB (по состоянию на 2026), § 656d «Vereinbarungen über die Maklerkosten» (раздел комиссии маклера с 23.12.2020), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
  6. Verbraucherzentrale (по состоянию на 2026). «Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können». https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-so-berechnen-sie-was-sie-sich-leisten-koennen-5822
  7. Homeday (2026). «Vervielfältiger: Kaufpreisfaktor berechnen». https://www.homeday.de/de/immobilienbewertung/vervielfaeltiger-kaufpreisfaktor/
  8. Finanztip (по состоянию на 2026). «Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Dich?». https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
  9. Baufi24 (18 августа 2026). «Baufi24-Mietrenditeatlas: Bruttomietrenditen steigen auf 4,17 %». https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/mietrendite-trend-082026/
  10. Eurostat (2026). «68% of people living in EU households own their home» (данные 2024). https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260205-1
  11. § 556d BGB (Mietpreisbremse, по состоянию на 2026), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html; продление до 31.12.2029: Deutscher Bundestag (2025), https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786
  12. vdp (август 2026). «Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise» (индекс цен vdp, II квартал 2026). https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/
  13. Finanztip (по состоянию на 2026). «Vorfälligkeitsentschädigung». https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/; §§ 489, 490 BGB (по состоянию на 2026), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html
  14. Biallo (сентябрь 2026). «Bauzinsen auf 15-Jahreshoch: Was Käufer jetzt tun sollten», https://www.biallo.de/baufinanzierung/news/bauzinsen-15-jahreshoch/; Interhyp (10 сентября 2026). «Zins-Update September: Bauzinsen über vier Prozent», https://www.presseportal.de/pm/12620/6349741
  15. Einkommensteuergesetz (EStG, по состоянию на 2026), § 23 «Private Veräußerungsgeschäfte». https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
  16. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, по состоянию на 2026), § 15 «Fälligkeit», https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__15.html; § 22 «Unbedenklichkeitsbescheinigung», https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
  17. Investmentsteuergesetz (InvStG, по состоянию на 2026), § 20 «Teilfreistellung», https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html; Finanztip (по состоянию на 2026). «ETF Steuern». https://www.finanztip.de/indexfonds-etf/etf-steuern/
  18. Verbraucherzentrale (по состоянию на 2026). Справочник «Eigentumswohnung». https://www.verbraucherzentrale.de/buecher-und-ebooks/eigentumswohnung
  19. Beurkundungsgesetz (BeurkG, по состоянию на 2026), § 17, https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html; Notar Dols, Berlin (по состоянию на 2026). «2-Wochen-Frist gemäß § 17 Absatz 2a BeurkG». https://www.notar-dols-berlin.de/notar/immobilienrecht/2-wochen-frist-gemaess-%C2%A7-17-absatz-2-a-beurkg/
  20. Gewerbeordnung (GewO, по состоянию на 2026), § 34i, https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34i.html; Verbraucherzentrale Berlin (по состоянию на 2026). «Baufinanzierungsberatung». https://www.verbraucherzentrale-berlin.de/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/baufinanzierungsberatung-15330
  21. Betriebskostenverordnung (BetrKV, по состоянию на 2026), § 2 Nr. 1 (Grundsteuer — часть Betriebskosten, которые переносят на арендатора), https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html