Купить или снимать?
Сравнение двух путей в Германии: купить квартиру или снимать и инвестировать те же деньги. Каждый год тот, кто платит меньше, инвестирует разницу. Учтены налоги при покупке, текущие расходы, переезды и налог на доход от инвестиций.
Здесь все темпы роста движутся вместе: рост цен 0,5–2,5 %, доходность инвестиций 4,5–7,5 %, рост рыночной аренды 1,5–2,5 %. Если рост цен и доходность расходятся, разброс намного шире, см. «Что изменит результат».
Капитал по годам
ПокупкаАрендаРынок выше/нижеЧистый капитал, если в этом году продать квартиру или вывести инвестиции: за вычетом расходов на продажу, остатка кредита и налога. Полосы — весь рынок выше или ниже. Пунктир — покупка окончательно выходит вперёд.
Что изменит результат
Равновесие через 30 лет, если остальные данные не менять:
- Рост цен
- 1,2 % в год (у вас 1,5 %)
- Доходность инвестиций
- 6,3 % в год (у вас 6,0 %)
| 0,5 % | 1,5 % | 2,5 % | |
|---|---|---|---|
| 7,5 % | −281 | −166 | −13 |
| 6,0 % | −82 | +33 | +186 |
| 4,5 % | +57 | +172 | +325 |
Линия — равновесие. Точка — ваши данные. Пунктирная рамка — диапазон сценариев, подробнее в таблице. Нажмите на график, чтобы попробовать другие значения.
Куда уходят деньги
ПотраченоОстаётся вамПри покупке Старт в обоих случаях: €40 000
При аренде все €40 000 остаются в инвестициях. При покупке €34 710 уходит на расходы по сделке. Если продать квартиру на следующий день, денег не хватит на кредит и расходы на продажу: вы останетесь должны €8 210. Поэтому покупка стартует с отставанием в €48 210.
Тратится в месяц: €1 420 при покупке, €1 298 при аренде. Ещё €501 при покупке идёт на погашение кредита и остаётся вашим капиталом. Всего покупка требует на €623 в месяц больше. При аренде из этой суммы инвестируется €623.
Расходы по годам
- Покупка: ремонт — 12-й год (≈ 25 k€), 24-й год (≈ 32 k€). Кредит погашен на 27-й год.
- Аренда: переезды на 8, 15, 22, 29-й год. Каждый стоит около €4 000 плюс инфляция и поднимает аренду до рыночной. Аренда на 30-й год: €2 209/мес, без переездов было бы €1 925.
Как считается
- Оба варианта начинают с ваших собственных средств (Eigenkapital). При покупке из них сначала оплачиваются расходы на покупку — банк их не финансирует, остаток идёт в квартиру как первый взнос. При аренде вся сумма инвестируется.
- Каждый год более дешёвый вариант инвестирует разницу в выбранной вами доле. Кредит погашается всегда. Поэтому чем меньше вы инвестируете, тем лучше выглядит покупка: погашение кредита — это обязательные сбережения, а инвестиции — добровольные.
- Доход от инвестиций облагается налогом около 18,5 %: Abgeltungsteuer 26,375 % (с надбавкой солидарности) на 70 % дохода после Teilfreistellung 30 % для фондов акций. Часть налога платится каждый год как Vorabpauschale: с 70 % дохода по Basiszins (принят 2,5 %) от стоимости портфеля, но не больше прироста за год. Остальное — при выводе денег.
- Погашение кредита — не расход: деньги становятся вашим капиталом. Поэтому в месячном сравнении проценты, текущие расходы и резерв на ремонт сопоставляются с холодной арендой и резервом на переезды.
- Текущие расходы — то, что владелец платит сверх: резервный фонд дома, часть Hausgeld, которую арендодатель не может переложить на жильцов, налог на недвижимость, ремонт и прочие расходы только владельца. Отопление, вода и прочие Nebenkosten платят обе стороны одинаково, они не учитываются, поэтому полный Hausgeld выше, чем то, что вы здесь вводите.
- Продажа жилья, в котором вы жили в год продажи и два года до него, не облагается налогом. Десятилетний срок Spekulationsfrist касается только сдаваемой недвижимости.
- Ставка фиксирована на срок фиксации (Zinsbindung). Дальше кредит идёт по сегодняшней ставке плюс заданное изменение. Ежемесячный платёж остаётся прежним или растёт, если иначе погашение окажется ниже вашей ставки погашения от остатка долга. При изменении 0 (по умолчанию) ставка фактически фиксирована на весь кредит. Штраф за досрочное погашение (Vorfälligkeitsentschädigung) не учитывается.
- Пока вы живёте в квартире, аренда растёт по ставке без переезда. При переезде она поднимается до рыночной, и вы платите за переезд. Mietpreisbremse не учитывается.
- Переезжает только арендатор. Владелец живёт в квартире весь срок. Если вы всё равно переедете — из-за работы или семьи, — владелец тоже заплатит расходы на продажу и снова расходы на покупку.
- Рост цен должен описывать эту квартиру по мере её старения. Индексы цен отслеживают жильё неизменного качества, поэтому завышают рост стареющей квартиры; здесь её состояние поддерживают резервный фонд и ремонты. Индексы цен предложения и бум 2010-х, вызванный падением ставок, — плохие ориентиры на следующие 30 лет.
- Ремонт добавляет к цене квартиры часть своей стоимости. Эта прибавка снижается до нуля за 15 лет, поэтому не закладывайте её ещё раз в рост цен. Текущие расходы, ремонт и переезды дорожают вместе с инфляцией расходов.
- «Весь рынок выше или ниже» сдвигает рост цен и доходность на заданные вами диапазоны, рост рыночной аренды — на ±0,5 п.п., рост аренды без переезда — на ±0,25 п.п., всё в одну сторону. Таблица в блоке «Что изменит результат» меняет рост цен и доходность независимо, поэтому её разброс шире.
- Все суммы номинальные, без поправки на инфляцию. Не учтены: проценты на залог за квартиру, Sparer-Pauschbetrag.