Аренда или покупка: честный расчёт

Покупка жилья имеет финансовый смысл только при соблюдении четырёх условий: соотношение цены к годовой аренде под 20, горизонт проживания 10+ лет, первоначальный взнос 20-30%, и резервный фонд после покупки. В большинстве немецких городов первое условие не выполняется — соотношение цена/аренда составляет 30-40 годовых арендных платежей.[1]

Психологическое измерение

Желание купить квартиру после переезда понятно: вы хотите стабильности после периода неопределённости. Но в Германии аренда защищена законодательно сильнее, чем во многих странах происхождения — выселить арендатора крайне сложно.[2] Urgency чувствуется остро, но решение нужно принимать с учётом немецкого контекста, а не опыта происхождения.

Kaufnebenkosten: транзакционные расходы 7-15%

Kaufnebenkosten (дополнительные расходы при покупке) — это обязательные платежи сверх цены недвижимости. Они составляют 7-15% от стоимости и не окупаются при продаже.[3]

Расход	Типичная сумма	Примечание
Grunderwerbsteuer (налог на передачу)	3,5-6,5%	Зависит от федеральной земли[4]
Нотариус	~1,5%	Обязательно по закону
Grundbuch (земельный реестр)	~0,5%	Регистрация права собственности
Maklerprovision (комиссия маклера)	0-7,14%	Не всегда применяется[5]
Итого транзакционные расходы	7-15%	Разовые при покупке
Годовое обслуживание	1-2% стоимости	Ремонт, Hausgeld, налоги[6]

Пример: При покупке квартиры за €400,000 в Берлине (Grunderwerbsteuer 6%) транзакционные расходы составят €40,000-50,000. Эта сумма исчезает в момент покупки — при продаже за ту же цену вы в минусе на эту сумму.

Соотношение цена/аренда: ключевой показатель

Соотношение цена/аренда (price-to-rent ratio) показывает, сколько годовых арендных платежей стоит недвижимость. Формула: цена покупки ÷ годовая аренда аналогичного жилья.[7]

Соотношение	Интерпретация
Менее 20 годовых аренд	Покупка может иметь экономический смысл
20-25 годовых аренд	Серая зона, зависит от ставки ипотеки
Более 25 годовых аренд	Аренда часто выгоднее с точки зрения NPV

Реальность немецких городов: В Мюнхене, Берлине, Франкфурте это соотношение составляет 30-40.[8] Это означает, что при покупке за €400,000 аналогичная аренда составила бы €10,000-13,000 в год (€830-1,080/месяц). При таком соотношении арендатор, инвестирующий разницу, часто накапливает больше капитала за 10-15 лет.

Критерии для покупки: четыре обязательных условия

Покупка имеет экономический смысл только при выполнении всех четырёх условий одновременно:

Критерий	Пороговое значение	Почему важно
Горизонт проживания	10+ лет	Транзакционные расходы окупаются только при долгом владении
Первоначальный взнос	20-30% от стоимости	Избежать PMI, получить лучшую ставку, снизить риск underwater mortgage
Debt-to-income ratio	Платёж под 35% нетто-дохода	Финансовая устойчивость при потере работы[9]
Резервный фонд	6-12 месяцев расходов остаются после покупки	Покрытие неожиданных ремонтов, Hausgeld

Фазовая уместность: Покупка жилья — это решение фазы Ladder (год 2+), не Boat. В фазе Boat приоритет — капитальная устойчивость, не оптимизация владения vs аренды.

Немецкий контекст: почему аренда работает

В Германии уровень домовладения составляет 51% — один из самых низких в Европе.[10] Это не признак бедности, а результат работающей системы защиты арендаторов:

• Kündigungsschutz (защита от выселения) — владелец не может выселить без веских оснований
• Mietpreisbremse (ограничение роста аренды) — рост под 10% за 3 года в большинстве городов[11]
• Долгосрочные контракты — аренда на 10-20 лет в одной квартире обычна

Это структурно отличается от многих стран происхождения, где арендатор беззащитен перед владельцем.

Честный расчёт

Оба пути — аренда с инвестированием разницы и покупка — могут создать капитал. Результат зависит от математики (соотношение цена/аренда, ставка ипотеки, рост цен), не от эмоций. В немецких городах с высоким соотношением цена/аренда арендатор часто накапливает больше за 15 лет.

Источники

1. Bundesbank (2024). "Wohnimmobilienpreise und Mieten in Deutschland". Monatsbericht Januar 2024. https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573 "Ordentliche Kündigung des Vermieters". https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
3. Immobilienverband Deutschland IVD (2024). "Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb". https://ivd.net/ratgeber/kaufnebenkosten
4. Bundesministerium der Finanzen (2024). "Grunderwerbsteuer nach Bundesländern". https://www.bundesfinanzministerium.de/
5. Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (2020). "Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien". https://www.bmj.de/
6. Stiftung Warentest (2023). "Nebenkosten beim Eigenheim: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen". Finanztest 11/2023.
7. Deutsche Bundesbank (2023). "Preis-Miet-Verhältnisse in deutschen Städten". Monatsbericht Oktober 2023.
8. F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (2024). "Mietrendite deutscher Wohnimmobilien". https://www.f-und-b.de/
9. Verbraucherzentrale (2024). "Baufinanzierung: So viel Kredit können Sie sich leisten". https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/baufinanzierung
10. Eurostat (2023). "Distribution of population by tenure status". https://ec.europa.eu/eurostat/
11. Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs (Mietpreisbremse), § 556d BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html