Mieten oder Kaufen? Die ehrliche Rechnung für 2026
"Miete ist rausgeworfenes Geld" — diesen Satz hast du bestimmt schon gehört. Aber stimmt das? Spoiler: Es ist komplizierter. Hier ist die ehrliche Rechnung.
Der Mythos "Miete = rausgeworfen"
| Was Leute sagen | Was sie vergessen |
|---|---|
| "Miete ist weggeworfenes Geld" | Zinsen an die Bank auch |
| "Du baust Vermögen auf" | Opportunitätskosten (ETF statt Eigenkapital) |
| "Immobilien steigen immer" | Nicht überall, nicht immer |
| "Ist ja für die Rente" | Instandhaltung kostet auch in Rente |
Die Realität: Kaufen ist teuer
Diese Kosten vergessen viele
| Kostenpunkt | Typisch |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (je nach Bundesland) [4] |
| Notar | ~1,5% |
| Grundbuch | ~0,5% |
| Makler | 0-7,14% [5] |
| → Summe Nebenkosten | 7-15% vom Kaufpreis [3] |
| Laufende Kosten | |
| Instandhaltung | 1-2% vom Wert pro Jahr [6] |
| Hausgeld (Wohnung) | 2-4€/m² |
| Grundsteuer | Je nach Kommune |
Beispielrechnung: 300.000€ Wohnung
| Position | Einmalig | Jährlich |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000€ | — |
| Nebenkosten (10%) | 30.000€ | — |
| Kapitalbedarf | 330.000€ | — |
| Zinsen (3,9%, 240.000€ Kredit, Stand Juni 2026 [12]) | — | 9.360€ |
| Tilgung (2%) | — | 4.800€ |
| Instandhaltung (1%) | — | 3.000€ |
| Hausgeld | — | 2.400€ |
| Grundsteuer | — | 500€ |
| Jährliche Kosten | — | ~20.100€ |
| Monatlich | — | ~1.670€ |
Und das bevor Sondertilgung, Renovierung, kaputte Heizung...
Die Vergleichsrechnung: Mieten + Investieren
Szenario: 90.000€ Eigenkapital (30%)
Option A: Kaufen
- 300.000€ Wohnung, 90.000€ Eigenkapital
- Kredit: 240.000€ (3,9% Zins, 2% Tilgung)
- Monatliche Kosten: ~1.670€
Option B: Mieten + Investieren
- Kaltmiete für vergleichbare Wohnung: 1.000€
- Nebenkosten: 200€
- Monatliche Wohnkosten: 1.200€
- Differenz: 470€/Monat → in ETF
- Eigenkapital 90.000€ → in ETF
Nach 20 Jahren (vereinfacht)
| Position | Kaufen | Mieten + ETF |
|---|---|---|
| Immobilienwert (2% Steigerung/Jahr) | ~445.000€ | — |
| Restschuld Kredit | ~50.000€ | — |
| ETF-Depot (7% Rendite) | — | ~530.000€ |
| Netto-Vermögen | ~395.000€ | ~530.000€ |
Echte Vergleiche hängen von: Zinsentwicklung, Immobilienmarkt, ETF-Performance, Mietentwicklung, Instandhaltungskosten, Steuereffekten ab. Das sind BEISPIELZAHLEN.
Die wichtigsten Faktoren
1. Kaufpreis-Miete-Verhältnis
| Verhältnis | Bedeutung |
|---|---|
| Unter 20 Jahresmieten | Kaufen kann sich lohnen |
| 20-25 Jahresmieten | Grauzone |
| Über 25 Jahresmieten | Mieten oft besser |
Berechnung: Kaufpreis ÷ (Monatsmiete × 12) [7]
| Beispiel | Rechnung |
|---|---|
| 300.000€ Wohnung, 1.000€ Miete | 300.000 ÷ 12.000 = 25 |
| 250.000€ Wohnung, 1.000€ Miete | 250.000 ÷ 12.000 = 20,8 |
In deutschen Großstädten liegt das Verhältnis bei 25-40 (2025): München und Frankfurt in guten Lagen 30-40, Berlin 25-32 [1][8] — meist zu teuer zum Kaufen.
2. Zinsniveau
| Zinssatz | Monatliche Rate (240.000€, 2% Tilgung) |
|---|---|
| 1% (2021) | 600€ |
| 3,9% (Juni 2026, Durchschnitt 10 Jahre Zinsbindung [12]) | ~1.180€ |
| 6% (1990er) | 1.600€ |
Faustregel: Jeder Prozentpunkt mehr Zinsen = 200€ mehr pro Monat (bei 240.000€ Kredit)
3. Deine Lebenssituation
| Faktor | Eher Kaufen | Eher Mieten |
|---|---|---|
| Wohnort | Sicher, langfristig | Unsicher, flexibel |
| Job | Stabil, lokal | Wechselnd, mobil |
| Beziehung | Stabil | In Entwicklung |
| Familie | Geplant, Platz nötig | Keine/unsicher |
| Zeithorizont | Über 10 Jahre | Unter 10 Jahre |
4. Deine finanzielle Situation
| Voraussetzung | Minimum |
|---|---|
| Eigenkapital | 20-30% vom Kaufpreis |
| Nebenkosten (extra!) | 10-15% |
| Notgroschen | 3-6 Monatsausgaben (nach Kauf noch da!) |
| Einkommen | Rate unter 35% vom Netto [9] |
| Puffer | Für kaputte Heizung, Reparaturen |
Wann Kaufen Sinn macht
| ✅ Pro Kaufen | Erklärung |
|---|---|
| Psychologischer Zwang | Du "musst" abbezahlen (keine Disziplin für ETF nötig) |
| Inflationsschutz | Kreditrate bleibt gleich, Gehalt steigt |
| Gestaltungsfreiheit | Wände einreißen, Küche wie du willst |
| Sicherheit | Keine Eigenbedarfskündigung |
| Erbschaft | Immobilie ist "greifbar" |
Wann Mieten Sinn macht
| ✅ Pro Mieten | Erklärung |
|---|---|
| Flexibilität | Job, Stadt, Beziehung ändern sich |
| Mathematisch oft besser | Mieten + investieren schlägt kaufen (in teuren Städten) |
| Kein Klumpenrisiko | Nicht alles in einer Immobilie |
| Keine Instandhaltung | Heizung kaputt = Vermieter zahlt |
| Weniger Stress | Keine Sorgen um Hauswert |
Die deutsche Besonderheit
| Land | Eigentumsquote (Eurostat, 2024) | Warum |
|---|---|---|
| Rumänien | ~95% | — |
| Spanien | ~75% | — |
| EU-Durchschnitt | 68% | — |
| Deutschland | 47% [10] | Gute Mietgesetze, teurer Kauf |
| Schweiz | ~42% | Extrem teuer |
Deutschland hat niedrige Eigentumsquote weil Mieten gut funktioniert, nicht obwohl [2][11].
Die ehrlichen Fragen an dich
| Frage | Wenn "Ja" → |
|---|---|
| Bleibst du 10+ Jahre am selben Ort? | Kaufen wird interessanter |
| Kannst du 20-30% Eigenkapital aufbringen? | Grundvoraussetzung |
| Bleibt danach noch Notgroschen? | Sonst zu riskant |
| Ist die Rate unter 35% vom Netto? | Sonst zu teuer |
| Kannst du Instandhaltung stemmen? | 1-2% pro Jahr |
| Macht dir Flexibilitätsverlust nichts? | Ehrlich sein! |
Wenn du nicht alle mit "Ja" beantworten kannst: Mieten ist okay.
Der Kalkulator-Check
Bevor du kaufst, rechne selbst mit:
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis (unter 20-25)
- Monatliche Rate (unter 35% vom Netto)
- Gesamtkosten vs. Mieten + ETF (20-Jahre-Vergleich)
- Puffer nach Kauf (Notgroschen intakt?)
Häufige Fehler
| ❌ Fehler | ✅ Besser |
|---|---|
| "Miete ist weggeworfenes Geld" | Zinsen auch, Rechnung machen |
| Kaufen ohne Eigenkapital | 20-30% Eigenkapital sammeln |
| Nebenkosten vergessen | +10-15% einplanen |
| "Immobilien steigen immer" | Nicht in jeder Region |
| Keine Reserve nach Kauf | Notgroschen muss bleiben |
| Kaufen weil "man das so macht" | Eigene Situation analysieren |
Die wichtigsten Zahlen
- 20-25 maximales Kaufpreis-Miete-Verhältnis
- 20-30% Eigenkapital nötig
- 10-15% Kaufnebenkosten extra
- 1-2% jährliche Instandhaltung
- 35% maximale Rate vom Netto
- 10+ Jahre Mindesthorizont sinnvoll
- 47% deutsche Eigentumsquote (2024)
FAQ
Keine Rechts- oder Finanzberatung.
Was ist der Kaufpreisfaktor und ab wann gilt eine Immobilie als teuer?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Faustregel: unter 20 ist relativ günstig, über 25 teuer [13]. In Großstädten liegt der Faktor bei 25-38 (2025): gute Lagen in München und Frankfurt erreichen 30-40, Berlin 25-32 [1][8]. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: Faktor 25 bedeutet 4%, Faktor 33 etwa 3%.
Wie viele Jahre muss ich bleiben, damit sich Kaufen rechnet?
Ein realistischer Richtwert: 10-15 Jahre stabiles Wohnen [13]. Der Grund: Die Kaufnebenkosten von 7-15% sind im Moment des Kaufs verloren. Bei einem Preisanstieg von 2,3% pro Jahr (1. Quartal 2026) [15] dauert allein das Aufholen der Nebenkosten mehrere Jahre — dazu kommen entgangene Rendite auf dein Eigenkapital, Zinsen an die Bank und Instandhaltung. Ein Horizont unter 5 Jahren spricht fast immer fürs Mieten [13]. Der genaue Break-even hängt vom Kaufpreisfaktor, vom Zins und vom Mietwachstum ab — eine universelle Zahl gibt es nicht.
Verändert die Mietpreisbremse die Rechnung zugunsten des Mietens?
Teilweise ja. Die Mietpreisbremse erlaubt in angespannten Märkten Neuverträge maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie wurde bis Ende 2029 verlängert [11]. Ausnahmen: Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Für die Rechnung "Mieten + Investieren gegen Kaufen" stärkt langsameres Mietwachstum die Mieter-Seite. Aber es ist kein Einfrieren: Neuvertragsmieten stiegen binnen Jahresfrist um 3,0% (1. Quartal 2026) [15].
Was passiert, wenn ich kaufe und in 5 Jahren Deutschland verlasse?
Das ist das teure Szenario. Die Kaufnebenkosten von 7-15% bekommst du nicht zurück. Die vorzeitige Kreditablösung beim Verkauf löst eine Vorfälligkeitsentschädigung aus (Ausgleich an die Bank für entgangene Zinsen) — grob 5-10% der Restschuld, abhängig von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau [14]. Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist einkommensteuerpflichtig, außer du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Die Alternative — aus dem Ausland vermieten — ist möglich, aber Steuerpflicht in Deutschland und die operative Verwaltung bleiben.
Die Zinsen sind von 1% auf fast 4% gestiegen — lohnt Kaufen überhaupt noch?
Aktuelle Zinsen: 10 Jahre Zinsbindung im Schnitt 3,93%, Top-Angebote 3,6-3,7%, 15 Jahre rund 4,15% (Juni 2026) [12]. Faustregel: Jeder Prozentpunkt Zins kostet rund 200€ pro Monat bei 240.000€ Kredit. Die 1%-Zinsen von 2021 waren die Ausnahme; das heutige Niveau liegt näher an der langfristigen Norm. Kaufen ist nicht automatisch sinnlos geworden — aber der Test über Kaufpreisfaktor und Wohnhorizont ist strenger: Bei Faktor über 25 und Zinsen nahe 4% gewinnt Mieten plus Investieren der Differenz mathematisch öfter.
Kaufen vs. Mieten ist keine moralische Frage. Es ist eine Rechenaufgabe plus Lifestyle-Entscheidung. Beide Wege können zum Vermögen führen — aber nur, wenn du ehrlich rechnest.
Quellen
-
Homeday (2026). "Vervielfältiger: Kaufpreisfaktor berechnen". https://www.homeday.de/de/immobilienbewertung/vervielfaeltiger-kaufpreisfaktor/
-
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573 "Ordentliche Kündigung des Vermieters". https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
-
Immobilienverband Deutschland IVD (2024). "Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb". https://ivd.net/ratgeber/kaufnebenkosten
-
Bundesministerium der Finanzen (2024). "Grunderwerbsteuer nach Bundesländern". https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grunderwerbsteuer/grunderwerbsteuer.html
-
Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (2020). "Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien". https://www.bmj.de/
-
Stiftung Warentest (2023). "Nebenkosten beim Eigenheim: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen". Finanztest 11/2023. https://www.test.de/
-
Deutsche Bundesbank (2023). "Preis-Miet-Verhältnisse in deutschen Städten". Monatsbericht Oktober 2023. https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte
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Baufi24 (2025). "Mietrenditeatlas H2 2025 — Bruttomietrenditen deutscher Großstädte". https://www.cash-online.de/a/wo-sich-vermietung-noch-lohnt-blick-in-den-baufi24-mietrenditeatlas-712148/
-
Verbraucherzentrale (2024). "Baufinanzierung: So viel Kredit können Sie sich leisten". https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/baufinanzierung
-
Eurostat (2026). "68% of people living in EU households own their home" (Daten 2024). https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260205-1
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§ 556d BGB (Mietpreisbremse), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html; Verlängerung bis 31.12.2029: Deutscher Bundestag (2025), https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786
-
Dr. Klein (Juni 2026). "Aktuelle Bauzinsen". https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
-
Finanztip (Stand 2026). "Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Dich?". https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
-
Finanztip (Stand 2026). "Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf". https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/
-
vdpResearch (Q1 2026). "Immobilienpreise steigen zu Jahresbeginn 2026 weiter". https://www.vdpresearch.de/immobilienpreise-steigen-zu-jahresbeginn-2026-weiter/