Mieten oder Kaufen? Die ehrliche Rechnung für 2025

"Miete ist rausgeworfenes Geld" — diesen Satz hast du bestimmt schon gehört. Aber stimmt das? Spoiler: Es ist komplizierter. Hier ist die ehrliche Rechnung.

Der Mythos "Miete = rausgeworfen"

Was Leute sagen	Was sie vergessen
"Miete ist weggeworfenes Geld"	Zinsen an die Bank auch
"Du baust Vermögen auf"	Opportunitätskosten (ETF statt Eigenkapital)
"Immobilien steigen immer"	Nicht überall, nicht immer
"Ist ja für die Rente"	Instandhaltung kostet auch in Rente

Die Realität: Kaufen ist teuer

Diese Kosten vergessen viele

Kostenpunkt	Typisch
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer	3,5-6,5% (je nach Bundesland) [4]
Notar	~1,5%
Grundbuch	~0,5%
Makler	0-7,14% [5]
→ Summe Nebenkosten	7-15% vom Kaufpreis [3]
Laufende Kosten
Instandhaltung	1-2% vom Wert pro Jahr [6]
Hausgeld (Wohnung)	2-4€/m²
Grundsteuer	Je nach Kommune

Beispielrechnung: 300.000€ Wohnung

Position	Einmalig	Jährlich
Kaufpreis	300.000€	—
Nebenkosten (10%)	30.000€	—
Kapitalbedarf	330.000€	—
Zinsen (4%, 240.000€ Kredit)	—	9.600€
Tilgung (2%)	—	4.800€
Instandhaltung (1%)	—	3.000€
Hausgeld	—	2.400€
Grundsteuer	—	500€
Jährliche Kosten	—	~20.300€
Monatlich	—	~1.690€

Und das bevor Sondertilgung, Renovierung, kaputte Heizung...

Die Vergleichsrechnung: Mieten + Investieren

Szenario: 90.000€ Eigenkapital (30%)

Option A: Kaufen

• 300.000€ Wohnung, 90.000€ Eigenkapital
• Kredit: 240.000€ (4% Zins, 2% Tilgung)
• Monatliche Kosten: ~1.690€

Option B: Mieten + Investieren

• Kaltmiete für vergleichbare Wohnung: 1.000€
• Nebenkosten: 200€
• Monatliche Wohnkosten: 1.200€
• Differenz: 490€/Monat → in ETF
• Eigenkapital 90.000€ → in ETF

Nach 20 Jahren (vereinfacht)

Position	Kaufen	Mieten + ETF
Immobilienwert (2% Steigerung/Jahr)	~445.000€	—
Restschuld Kredit	~50.000€	—
ETF-Depot (7% Rendite)	—	~540.000€
Netto-Vermögen	~395.000€	~540.000€

Diese Rechnung ist vereinfacht

Echte Vergleiche hängen von: Zinsentwicklung, Immobilienmarkt, ETF-Performance, Mietentwicklung, Instandhaltungskosten, Steuereffekten ab. Das sind BEISPIELZAHLEN.

Die wichtigsten Faktoren

1. Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Verhältnis	Bedeutung
< 20 Jahresmieten	Kaufen kann sich lohnen
20-25 Jahresmieten	Grauzone
> 25 Jahresmieten	Mieten oft besser

Berechnung: Kaufpreis ÷ (Monatsmiete × 12) [7]

Beispiel	Rechnung
300.000€ Wohnung, 1.000€ Miete	300.000 ÷ 12.000 = 25
250.000€ Wohnung, 1.000€ Miete	250.000 ÷ 12.000 = 20,8

In vielen deutschen Großstädten liegt das Verhältnis bei 30-40 [8] — deutlich zu teuer zum Kaufen.

2. Zinsniveau

Zinssatz	Monatliche Rate (240.000€, 2% Tilgung)
1% (2021)	600€
4% (2024)	1.200€
6% (1990er)	1.600€

Faustregel: Jeder Prozentpunkt mehr Zinsen = 200€ mehr pro Monat (bei 240.000€ Kredit)

3. Deine Lebenssituation

Faktor	Eher Kaufen	Eher Mieten
Wohnort	Sicher, langfristig	Unsicher, flexibel
Job	Stabil, lokal	Wechselnd, mobil
Beziehung	Stabil	In Entwicklung
Familie	Geplant, Platz nötig	Keine/unsicher
Zeithorizont	> 10 Jahre	< 10 Jahre

4. Deine finanzielle Situation

Voraussetzung	Minimum
Eigenkapital	20-30% vom Kaufpreis
Nebenkosten (extra!)	10-15%
Notgroschen	3-6 Monatsausgaben (nach Kauf noch da!)
Einkommen	Rate < 35% vom Netto [9]
Puffer	Für kaputte Heizung, Reparaturen

Wann Kaufen Sinn macht

✅ Pro Kaufen	Erklärung
Psychologischer Zwang	Du "musst" abbezahlen (keine Disziplin für ETF nötig)
Inflationsschutz	Kreditrate bleibt gleich, Gehalt steigt
Gestaltungsfreiheit	Wände einreißen, Küche wie du willst
Sicherheit	Keine Eigenbedarfskündigung
Erbschaft	Immobilie ist "greifbar"

Wann Mieten Sinn macht

✅ Pro Mieten	Erklärung
Flexibilität	Job, Stadt, Beziehung ändern sich
Mathematisch oft besser	Mieten + investieren schlägt kaufen (in teuren Städten)
Kein Klumpenrisiko	Nicht alles in einer Immobilie
Keine Instandhaltung	Heizung kaputt = Vermieter zahlt
Weniger Stress	Keine Sorgen um Hauswert

Die deutsche Besonderheit

Land	Eigentumsquote	Warum
Rumänien	~96%	—
Spanien	~76%	—
UK	~65%	—
Deutschland	~51% [10]	Gute Mietgesetze, teurer Kauf
Schweiz	~43%	Extrem teuer

Deutschland hat niedrige Eigentumsquote weil Mieten gut funktioniert, nicht obwohl [2][11].

Die ehrlichen Fragen an dich

Frage	Wenn "Ja" →
Bleibst du 10+ Jahre am selben Ort?	Kaufen wird interessanter
Kannst du 20-30% Eigenkapital aufbringen?	Grundvoraussetzung
Bleibt danach noch Notgroschen?	Sonst zu riskant
Ist Rate < 35% vom Netto?	Sonst zu teuer
Kannst du Instandhaltung stemmen?	1-2% pro Jahr
Macht dir Flexibilitätsverlust nichts?	Ehrlich sein!

Wenn du nicht alle mit "Ja" beantworten kannst: Mieten ist okay.

Der Kalkulator-Check

Bevor du kaufst, rechne selbst mit:

1. Kaufpreis-Miete-Verhältnis (< 20-25)
2. Monatliche Rate (< 35% vom Netto)
3. Gesamtkosten vs. Mieten + ETF (20-Jahre-Vergleich)
4. Puffer nach Kauf (Notgroschen intakt?)

Häufige Fehler

❌ Fehler	✅ Besser
"Miete ist weggeworfenes Geld"	Zinsen auch, Rechnung machen
Kaufen ohne Eigenkapital	20-30% Eigenkapital sammeln
Nebenkosten vergessen	+10-15% einplanen
"Immobilien steigen immer"	Nicht in jeder Region
Keine Reserve nach Kauf	Notgroschen muss bleiben
Kaufen weil "man das so macht"	Eigene Situation analysieren

Die wichtigsten Zahlen

• 20-25 maximales Kaufpreis-Miete-Verhältnis
• 20-30% Eigenkapital nötig
• 10-15% Kaufnebenkosten extra
• 1-2% jährliche Instandhaltung
• 35% maximale Rate vom Netto
• 10+ Jahre Mindesthorizont sinnvoll
• ~50% deutsche Eigentumsquote

FAQ

Aber ich will keine Miete mehr zahlen in der Rente! Dann zahlst du Instandhaltung, Nebenkosten, evtl. Renovierung. Und: Größeres ETF-Depot kann auch Miete zahlen.

Meine Eltern sagen, ich soll kaufen. Andere Zeit: 1990 waren Zinsen höher, aber Kaufpreise viel niedriger. Heute: Niedrige Zinsen vorbei, Preise hoch.

Ich kann mir in meiner Stadt eh nichts leisten. Dann miet halt. Das ist nicht schlimm. Investieren ist auch Vermögensaufbau.

Wann wird Kaufen wieder attraktiv? Wenn Kaufpreise sinken oder Zinsen deutlich fallen. Keiner weiß, wann/ob das passiert.

---

Kaufen vs. Mieten ist keine moralische Frage. Es ist eine Rechenaufgabe plus Lifestyle-Entscheidung. Beide Wege können zum Vermögen führen — aber nur, wenn du ehrlich rechnest.

Quellen

1. Bundesbank (2024). "Wohnimmobilienpreise und Mieten in Deutschland". Monatsbericht Januar 2024. https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte

2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573 "Ordentliche Kündigung des Vermieters". https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

3. Immobilienverband Deutschland IVD (2024). "Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb". https://ivd.net/ratgeber/kaufnebenkosten

4. Bundesministerium der Finanzen (2024). "Grunderwerbsteuer nach Bundesländern". https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grunderwerbsteuer/grunderwerbsteuer.html

5. Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (2020). "Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien". https://www.bmj.de/

6. Stiftung Warentest (2023). "Nebenkosten beim Eigenheim: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen". Finanztest 11/2023. https://www.test.de/

7. Deutsche Bundesbank (2023). "Preis-Miet-Verhältnisse in deutschen Städten". Monatsbericht Oktober 2023. https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte

8. F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (2024). "Mietrendite deutscher Wohnimmobilien". https://www.f-und-b.de/

9. Verbraucherzentrale (2024). "Baufinanzierung: So viel Kredit können Sie sich leisten". https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/baufinanzierung

10. Eurostat (2023). "Distribution of population by tenure status". https://ec.europa.eu/eurostat/

11. Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs (Mietpreisbremse), § 556d BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html