Immobilien
Immobilieninvestitionen in Deutschland erfordern von €20.000 für indirekte Anlagen (REITs, ETFs) bis €100.000+ für direkten Kauf mit Nebenkosten von 7-15%. Die Hauptbarriere ist die hohe Einstiegsschwelle und geringe Liquidität bei direktem Eigentum. Für die meisten Einwanderer in der Boat-Phase sind indirekte Investitionen über ETFs rationaler als direkter Kauf.
Investitionsmöglichkeiten in Immobilien
Es gibt vier Hauptwege, in Immobilien zu investieren, die sich in Einstiegsschwelle und Beteiligungsgrad unterscheiden [1].
| Methode | Mindestkapital | Liquidität | Verwaltung | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| Eigenheim | €80.000-150.000 (20% Anzahlung + Kaufnebenkosten) | Niedrig (Monate) | Vollständig | Ladder-Phase, Planung für 10+ Jahre |
| Vermietung | €100.000+ | Niedrig (Monate) | Vollständig | Ladder-Phase, Bereitschaft für operative Arbeit |
| REITs/ETF | Ab €25 | Hoch (1 Tag) | Keine | Boat/Ladder-Phase, passive Diversifikation |
| Crowdfunding | €500-10.000 | Niedrig (Jahre) | Keine | Ladder-Phase, hohes Risiko |
Kaufen oder Mieten (zum Wohnen)
Dies ist eine Entscheidung mit hoher emotionaler Belastung für Einwanderer. Nach der Erfahrung von Instabilität entsteht ein starker Wunsch, "endlich etwas Eigenes zu besitzen". Die Mathematik ist ein Faktor. Das psychologische Bedürfnis nach Stabilität ist ein anderer, und es ist nicht irrational.
Kriterien für den Kauf
Kaufen macht finanziell Sinn, wenn alle Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind [2]:
- Besitzdauer: 10+ Jahre (wegen hoher Kaufnebenkosten von 7-15%)
- Anfangskapital: mindestens 20% des Wertes + Kaufkosten
- Einkommensstabilität: 2+ Jahre in Deutschland gearbeitet, unbefristeter Vertrag
- Preisverhältnis: jährliche Miete beträgt mehr als 4% des Kaufpreises (1:25-Regel)
Kriterien für weiteres Mieten
Mieten ist rationaler, wenn mindestens ein Faktor zutrifft:
- Standortunsicherheit: nicht sicher, 10+ Jahre in der Stadt zu bleiben
- Karrieremobilität: Jobwechsel könnte Umzug erfordern
- Kapitalmangel: keine 20%+ für Anzahlung ohne Erschöpfung des Notfallfonds
- Alternative Renditen: Differenz zwischen Hypothek und Miete kann in ETFs mit langfristiger Rendite von 7% jährlich investiert werden [3]
Psychologische Dimension: Wenn du ein akutes Bedürfnis verspürst, eine Wohnung zu kaufen — das ist ein Signal zur Analyse, nicht zum sofortigen Handeln. Was steckt hinter diesem Wunsch? Stabilität? Status? Kontrolle? Jedes dieser Bedürfnisse kann auf andere Weise mit geringerem finanziellem Risiko befriedigt werden.
Zusätzliche Kosten beim Kauf
Kaufnebenkosten betragen 7-15% des Immobilienpreises. Dieses Geld wird zusätzlich zum Immobilienwert gezahlt und wird beim Verkauf nicht zurückerstattet. Dies macht den Kauf bei Besitz von weniger als 10 Jahren unrentabel [4].
| Kosten | Betrag | Beispiel für €400.000 |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (je nach Bundesland) | €14.000-26.000 |
| Notar | 1,0-1,5% | €4.000-6.000 |
| Grundbucheintragung | 0,5% | €2.000 |
| Makler | 0-7,14% (geteilt mit Verkäufer) | €0-28.560 |
| Gesamt | 7-15% | €28.000-60.000 |
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesländern (2026): Minimum 3,5% in Bayern, Maximum 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Sachsen hat den Satz auf 5,5% erhöht (2023), Thüringen auf 5,0% gesenkt (2024) [5]. Die Maklerprovision ist seit 2020 gesetzlich geregelt: Käufer und Verkäufer teilen sie zu gleichen Teilen, aber der Verkäufer kann auf den Makler verzichten (dann Provision = 0%).
Investmentimmobilie (Vermietung)
Der Kauf von Immobilien zur Vermietung ist ein operatives Geschäft, kein passives Einkommen. Es erfordert Mieterverwaltung, Reparaturen, rechtliche Unterstützung. Die Bruttomietrendite liegt in den sieben größten deutschen Städten bei 3,0-3,4%, im Durchschnitt der 50 größten Städte bei 4,1% jährlich (2025) [6]. Nach Abzug von Steuern, Instandhaltung und Leerständen liegt die Nettorendite oft unter der eines diversifizierten ETF-Portfolios.
Faktoren für direktes Eigentum
| Faktor | Beschreibung |
|---|---|
| Regelmäßiges Einkommen | Monatliche Miete (bei vorhandenem Mieter) |
| Wertsteigerung | Langfristiges Wachstum der Immobilienpreise (historisch 2-3% jährlich [7]; im 1. Quartal 2026 stiegen Wohnimmobilienpreise um 2,3% gegenüber dem Vorjahr [15]) |
| Steuerabzüge | Abschreibung (2-3% pro Jahr je nach Baujahr [16]), Reparaturkosten, Hypothekenzinsen von steuerpflichtigem Einkommen abziehbar |
| Nutzung von Fremdkapital | Hebelwirkung erhöht Rendite auf Eigenkapital |
Faktoren gegen direktes Eigentum
| Faktor | Beschreibung |
|---|---|
| Hohe Einstiegsschwelle | Mindestens €100.000 Eigenkapital (20% + Kaufnebenkosten) |
| Operative Arbeit | Mietersuche, Reparaturen, Buchhaltung, rechtliche Fragen |
| Leerstandsrisiko | Zeitraum ohne Mieter = kein Einkommen, aber Kosten bleiben |
| Problematische Mieterrisiko | Mieterschutz in Deutschland ist hoch, Räumung dauert Monate [8] |
| Geringe Liquidität | Verkauf dauert 3-12 Monate, Kaufnebenkosten fressen Gewinn bei Besitz unter 10 Jahren |
| Konzentrationsrisiko | Gesamtes Kapital in einer Immobilie, einer Stadt, einem Land |
Alternative: REITs und Immobilien-ETFs bieten Zugang zum Immobilienmarkt ohne operative Arbeit und mit voller Liquidität.
REITs und Immobilien-ETFs
REITs (Real Estate Investment Trusts) ermöglichen Immobilieninvestitionen ab €25 mit voller Liquidität. Der Fonds besitzt Gewerbe- und Wohnimmobilien, sammelt Mieteinnahmen und verteilt Erträge an Investoren. Immobilien-ETFs kaufen Anteile vieler REITs und bieten Diversifikation [9].
Typen von Immobilienfonds
Bewerte Fonds nach Kriterien: Diversifikation, Kosten (TER), Liquidität, Währungsrisiko. Konkrete Fonds findest du nach Index-Typ in einem Screener (z. B. justETF).
| Fonds-Typ | Was enthalten ist | Typische TER | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Globale REIT-ETFs (entwickelte Märkte) | REITs aus USA, Europa, Japan | 0,5–0,6% | Breite Diversifikation |
| Europäische REIT-ETFs | Europäische Immobilien | 0,3–0,4% | Weniger Währungsrisiko für Euro-Anleger |
Bewertungskriterien
| Kriterium | Bedeutung |
|---|---|
| Diversifikation | REITs investieren in Hunderte von Objekten verschiedener Typen (Büros, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Wohnungen) in verschiedenen Ländern |
| Einstiegsschwelle | Ab €25 (Kosten eines ETF-Anteils) |
| Liquidität | Verkauf innerhalb 1 Handelstag an der Börse |
| Verwaltung | Passiv — Fonds verwaltet Immobilien, du besitzt nur Anteile |
| Besteuerung | Dividenden als Kapitaleinkommen besteuert (Kapitalertragsteuer 25% + Soli) [10] |
| Risiko | REIT-Aktienpreise schwanken mit dem Markt, können volatiler sein als direktes Eigentum |
Psychologischer Faktor: REITs vermitteln nicht das Gefühl, "eine Wohnung zu besitzen". Wenn dein Bedürfnis Stabilität und Kontrolle ist, werden Immobilien-ETFs dieses Bedürfnis nicht befriedigen, obwohl sie mathematisch effizienter sein können.
Immobilienbesteuerung
Steuer beim Verkauf
Gewinn aus Immobilienverkauf wird nicht besteuert, wenn du die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hast. Dieser Zeitraum wird Spekulationsfrist genannt [11]. Bei früherem Verkauf wird der Gewinn mit deinem Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 45% + Soli).
| Besitzdauer | Gewinnsteuer |
|---|---|
| 10+ Jahre | 0% (Befreiung) |
| Weniger als 10 Jahre | Bis zu 45% (Teil der Einkommensteuer) |
Ausnahme: Wenn die Immobilie in 2 der letzten 3 Jahre vor dem Verkauf dein Hauptwohnsitz war, keine Steuer unabhängig von der Besitzdauer [12].
Berechnungsbeispiel: Wohnung für €300.000 gekauft, für €400.000 nach 7 Jahren verkauft. Gewinn = €100.000. Bei 35% Steuersatz zahlst du €35.000 Steuer. Hättest du bis zu 10 Jahren Besitz gewartet — Steuer 0.
Steuer bei Vermietung
Mieteinnahmen werden als reguläres Einkommen besteuert (bis zu 45% + Soli). Aber du kannst Ausgaben abziehen [13]:
| Abziehbare Ausgaben | Beispiele |
|---|---|
| Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung) | 2% für Baujahre 1925-2022, 2,5% für ältere Gebäude, 3% für ab 2023 fertiggestellte (Grundstück wird nicht abgeschrieben) [16] |
| Hypothekenzinsen | Vollständig abziehbar |
| Reparatur und Instandhaltung | Instandhaltung (laufende Reparaturen), Hausgeld (Gebäudewartungsgebühren) |
| Verwaltungsgesellschaft | Wenn Hausverwaltung beauftragt |
| Versicherung | Gebäudeversicherung |
| Nebenkosten | Wenn nicht auf Mieter umgelegt |
Zu versteuerndes Nettoeinkommen = Mieteinnahmen − alle Ausgaben.
Typische Situation: In den ersten Jahren können die Ausgaben (Zinsen + Abschreibung) die Einnahmen übersteigen, was einen steuerlichen Verlust schafft, der deine Gesamteinkommensteuer senkt.
Grundsteuer
Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. Seit der Reform 2025 wird sie aus dem Grundsteuerwert (neuer Bewertungsmaßstab statt Einheitswert) und dem kommunalen Hebesatz berechnet; für rund zwei Drittel der Eigentümer ist die Steuer gestiegen [17]. Als Orientierung: €200-600 pro Jahr für eine Wohnung [14]. Bei Vermietung kann sie über Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.
FAQ
Keine Rechts- oder Finanzberatung.
Ich bin kein deutscher Staatsbürger und habe keine Niederlassungserlaubnis — kann ich eine Immobilie kaufen?
Ja. Das Gesetz beschränkt den Immobilienkauf nicht nach Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltstitel — auch Nicht-Residenten dürfen kaufen [18]. Die Hürde entsteht bei der Finanzierung: Banken prüfen Einkommensstabilität und Aufenthaltsstatus. Mit befristetem Aufenthaltstitel lehnen manche Banken ab oder verlangen mehr Eigenkapital, teils wird die Kreditlaufzeit an die Gültigkeit des Titels gekoppelt [19]. Mit Niederlassungserlaubnis sind die Konditionen mit denen für Staatsbürger vergleichbar. Der Kaufprozess selbst ist identisch: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank bei kurzer Kredithistorie?
Die Basiserwartung: Kaufnebenkosten (7-15% des Preises) komplett aus eigenen Mitteln plus rund 20% des Kaufpreises [19]. Bei Käufern mit befristetem Aufenthaltstitel oder kurzer Schufa-Historie verlangen Banken oft 30-50% Eigenkapital oder einen Zinsaufschlag [18]. Zinskontext: 10 Jahre Zinsbindung im Schnitt 3,93%, Top-Angebote 3,6-3,7%, 15 Jahre rund 4,15% (Juni 2026) [20]. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins — Banken bepreisen Kredite nach dem Beleihungsauslauf.
Was zahle ich zusätzlich zum Kaufpreis?
Kaufnebenkosten von 7-15% des Preises [4]. Bestandteile: Grunderwerbsteuer 3,5-6,5% je nach Bundesland (2026) [5], Notar rund 1,5%, Grundbucheintragung rund 0,5%, Makler — üblicherweise 3,57% (Hälfte der üblichen 7,14%, seit 2020 mit dem Verkäufer geteilt). Bei einer Wohnung für €400.000 sind das €28.000-60.000, die du beim Verkauf nicht zurückbekommst. Diese Kosten verlangen Banken fast immer aus eigenen Mitteln — der Kredit deckt nur den Kaufpreis.
Werden Mieteinnahmen besteuert?
Ja. Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — bis zu 45% plus Zuschläge [13]. Abzüge senken aber die Bemessungsgrundlage: AfA-Abschreibung (2% für Baujahre 1925-2022, 3% für ab 2023 fertiggestellte Gebäude [16]), Hypothekenzinsen, Hausgeld, Reparaturen. In den ersten Jahren übersteigen die Abzüge oft die Mieteinnahmen — es entsteht ein buchhalterischer Verlust, der die Steuer auf dein Gehalt senkt. Deklariert wird in der Anlage V der Steuererklärung.
Wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Nach 10 Jahren Besitz — der Spekulationsfrist nach § 23 EStG [11]. Früher nur bei Eigennutzung: Die Befreiung gilt, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast [12]. In allen anderen Fällen wird der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45% besteuert. Die 10-Jahres-Regel ist ein Kernargument gegen den Kauf mit kurzem Horizont: Kaufnebenkosten plus mögliche Steuer fressen den Gewinn.
Quellen
- Immobilienverband Deutschland (IVD), "Investieren in Immobilien: Formen und Strategien", IVD Research, https://ivd.net/immobilieninvestments/ (Stand 2024)
- Stiftung Warentest, "Kaufen oder Mieten: Was sich wann lohnt", Finanztest 10/2024, https://www.test.de/Mieten-oder-kaufen-Wann-sich-der-Immobilienkauf-lohnt-5906192-0/
- Deutsches Aktieninstitut, "Renditedreieck DAX 1948-2024", https://www.dai.de/renditedreieck/ (historische Aktienmarktrenditen)
- Notarkammer, "Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb", Bundesnotarkammer, https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufnebenkosten (Stand 2024)
- Finanz-Tools.de, "Grunderwerbsteuer 2026 — Tabelle aller Bundesländer", https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle (Stand 2026)
- Baufi24, "Mietrenditeatlas H2 2025 — Bruttomietrenditen deutscher Großstädte", https://www.cash-online.de/a/wo-sich-vermietung-noch-lohnt-blick-in-den-baufi24-mietrenditeatlas-712148/ (2025)
- Bundesbank, "Immobilienmarkt Deutschland – Preisentwicklung 2000-2024", Monatsbericht Januar 2024, https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte
- Deutscher Mieterbund, "Mietrecht: Kündigungsschutz und Räumungsverfahren", https://www.mieterbund.de/mietrecht/kuendigungsschutz.html (Stand 2024)
- BaFin, "REITs: Grundlagen und Regulierung", Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/GeldanlageWertpapiere/Anlageformen/REIT/reit_node.html
- Bundesministerium der Finanzen, "Abgeltungsteuer und Besteuerung von Kapitalerträgen", Stand 2024, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Abgeltungsteuer/abgeltungsteuer.html
- § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), "Private Veräußerungsgeschäfte — Spekulationsfrist", aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, "Steuerbefreiung bei Eigennutzung", https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- Bundesministerium der Finanzen, "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — Werbungskosten", BMF-Schreiben, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2021-10-28-werbungskosten-vermietung-verpachtung.html
- Statistisches Bundesamt, "Realsteuervergleich: Grundsteuer 2024", Destatis Fachserie 14 Reihe 10.1, https://www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Realsteuern/_inhalt.html
- vdpResearch, "Immobilienpreise steigen zu Jahresbeginn 2026 weiter", https://www.vdpresearch.de/immobilienpreise-steigen-zu-jahresbeginn-2026-weiter/ (Q1 2026)
- § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), "Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden", https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html (Fassung 2026)
- Bundesministerium der Finanzen, "FAQ: Die neue Grundsteuer", https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html (2025)
- Urbyo, "Baufinanzierung und Kredite für Ausländer:innen in Deutschland", https://urbyo.com/de/darlehen-fuer-auslaender (Stand 2026)
- Hypofriend, "Baufinanzierung mit befristeter Aufenthaltserlaubnis", https://hypofriend.de/de/baufinanzierung-mit-befristeter-aufenthaltserlaubnis-das-sollst-du-wissen.aim (Stand 2026)
- Dr. Klein, "Aktuelle Bauzinsen", https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html (Juni 2026)