Immobilien
Immobilieninvestitionen in Deutschland erfordern von €20.000 für indirekte Anlagen (REITs, ETFs) bis €100.000+ für direkten Kauf mit Nebenkosten von 7-15%. Die Hauptbarriere ist die hohe Einstiegsschwelle und geringe Liquidität bei direktem Eigentum. Für die meisten Einwanderer in der Boat-Phase sind indirekte Investitionen über ETFs rationaler als direkter Kauf.
Investitionsmöglichkeiten in Immobilien
Es gibt vier Hauptwege, in Immobilien zu investieren, die sich in Einstiegsschwelle und Beteiligungsgrad unterscheiden [1].
| Methode | Mindestkapital | Liquidität | Verwaltung | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| Eigenheim | €80.000-150.000 (20% Anzahlung + Kaufnebenkosten) | Niedrig (Monate) | Vollständig | Ladder-Phase, Planung für 10+ Jahre |
| Vermietung | €100.000+ | Niedrig (Monate) | Vollständig | Ladder-Phase, Bereitschaft für operative Arbeit |
| REITs/ETF | Ab €25 | Hoch (1 Tag) | Keine | Boat/Ladder-Phase, passive Diversifikation |
| Crowdfunding | €500-10.000 | Niedrig (Jahre) | Keine | Ladder-Phase, hohes Risiko |
Kaufen oder Mieten (zum Wohnen)
Dies ist eine Entscheidung mit hoher emotionaler Belastung für Einwanderer. Nach der Erfahrung von Instabilität entsteht ein starker Wunsch, "endlich etwas Eigenes zu besitzen". Die Mathematik ist ein Faktor. Das psychologische Bedürfnis nach Stabilität ist ein anderer, und es ist nicht irrational.
Kriterien für den Kauf
Kaufen macht finanziell Sinn, wenn alle Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind [2]:
- Besitzdauer: 10+ Jahre (wegen hoher Kaufnebenkosten von 7-15%)
- Anfangskapital: mindestens 20% des Wertes + Kaufkosten
- Einkommensstabilität: 2+ Jahre in Deutschland gearbeitet, unbefristeter Vertrag
- Preisverhältnis: jährliche Miete beträgt mehr als 4% des Kaufpreises (1:25-Regel)
Kriterien für weiteres Mieten
Mieten ist rationaler, wenn mindestens ein Faktor zutrifft:
- Standortunsicherheit: nicht sicher, 10+ Jahre in der Stadt zu bleiben
- Karrieremobilität: Jobwechsel könnte Umzug erfordern
- Kapitalmangel: keine 20%+ für Anzahlung ohne Erschöpfung des Notfallfonds
- Alternative Renditen: Differenz zwischen Hypothek und Miete kann in ETFs mit langfristiger Rendite von 7% jährlich investiert werden [3]
Psychologische Dimension: Wenn Sie ein akutes Bedürfnis verspüren, eine Wohnung zu kaufen — dies ist ein Signal zur Analyse, nicht zum sofortigen Handeln. Was steckt hinter diesem Wunsch? Stabilität? Status? Kontrolle? Jedes dieser Bedürfnisse kann auf andere Weise mit geringerem finanziellem Risiko befriedigt werden.
Zusätzliche Kosten beim Kauf
Kaufnebenkosten betragen 7-15% des Immobilienpreises. Dieses Geld wird zusätzlich zum Immobilienwert gezahlt und wird beim Verkauf nicht zurückerstattet. Dies macht den Kauf bei Besitz von weniger als 10 Jahren unrentabel [4].
| Kosten | Betrag | Beispiel für €400.000 |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (je nach Bundesland) | €14.000-26.000 |
| Notar | 1,0-1,5% | €4.000-6.000 |
| Grundbucheintragung | 0,5% | €2.000 |
| Makler | 0-7,14% (geteilt mit Verkäufer) | €0-28.560 |
| Gesamt | 7-15% | €28.000-60.000 |
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesländern. In Bayern und Sachsen — 3,5%, in Brandenburg und Thüringen — 6,5% [5]. Die Maklerprovision ist seit 2020 gesetzlich geregelt: Käufer und Verkäufer teilen sie zu gleichen Teilen, aber der Verkäufer kann auf den Makler verzichten (dann Provision = 0%).
Investmentimmobilie (Vermietung)
Der Kauf von Immobilien zur Vermietung ist ein operatives Geschäft, kein passives Einkommen. Es erfordert Mieterverwaltung, Reparaturen, rechtliche Unterstützung. Die Bruttomietrendite in deutschen Großstädten beträgt 3-5% jährlich [6]. Nach Abzug von Steuern, Instandhaltung und Leerständen liegt die Nettorendite oft unter der eines diversifizierten ETF-Portfolios.
Faktoren für direktes Eigentum
| Faktor | Beschreibung |
|---|---|
| Regelmäßiges Einkommen | Monatliche Miete (bei vorhandenem Mieter) |
| Wertsteigerung | Langfristiges Wachstum der Immobilienpreise (historisch 2-3% jährlich [7]) |
| Steuerabzüge | Abschreibung (2-2,5% pro Jahr), Reparaturkosten, Hypothekenzinsen von steuerpflichtigem Einkommen abziehbar |
| Nutzung von Fremdkapital | Hebelwirkung erhöht Rendite auf Eigenkapital |
Faktoren gegen direktes Eigentum
| Faktor | Beschreibung |
|---|---|
| Hohe Einstiegsschwelle | Mindestens €100.000 Eigenkapital (20% + Kaufnebenkosten) |
| Operative Arbeit | Mietersuche, Reparaturen, Buchhaltung, rechtliche Fragen |
| Leerstandsrisiko | Zeitraum ohne Mieter = kein Einkommen, aber Kosten bleiben |
| Problematische Mieterrisiko | Mieterschutz in Deutschland ist hoch, Räumung dauert Monate [8] |
| Geringe Liquidität | Verkauf dauert 3-12 Monate, Kaufnebenkosten fressen Gewinn bei Besitz unter 10 Jahren |
| Konzentrationsrisiko | Gesamtes Kapital in einer Immobilie, einer Stadt, einem Land |
Alternative: REITs und Immobilien-ETFs bieten Zugang zum Immobilienmarkt ohne operative Arbeit und mit voller Liquidität.
REITs und Immobilien-ETFs
REITs (Real Estate Investment Trusts) ermöglichen Immobilieninvestitionen ab €25 mit voller Liquidität. Der Fonds besitzt Gewerbe- und Wohnimmobilien, sammelt Mieteinnahmen und verteilt Erträge an Investoren. Immobilien-ETFs kaufen Anteile vieler REITs und bieten Diversifikation [9].
Beispiele für ETFs
Die nachstehenden Beispiele veranschaulichen verfügbare Optionen, sind aber keine Kaufempfehlungen. Bewerten Sie Fonds nach Kriterien: Diversifikation, Kosten (TER), Liquidität, Währungsrisiko.
| ETF | Was enthalten ist | TER | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | REITs aus entwickelten Märkten (USA, Europa, Japan) | 0,59% | Breite Diversifikation |
| Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF | Europäische Immobilien | 0,33% | Fokus auf Europa, reduziertes Währungsrisiko |
Bewertungskriterien
| Kriterium | Bedeutung |
|---|---|
| Diversifikation | REITs investieren in Hunderte von Objekten verschiedener Typen (Büros, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Wohnungen) in verschiedenen Ländern |
| Einstiegsschwelle | Ab €25 (Kosten eines ETF-Anteils) |
| Liquidität | Verkauf innerhalb 1 Handelstag an der Börse |
| Verwaltung | Passiv — Fonds verwaltet Immobilien, Sie besitzen nur Anteile |
| Besteuerung | Dividenden als Kapitaleinkommen besteuert (Kapitalertragsteuer 25% + Soli) [10] |
| Risiko | REIT-Aktienpreise schwanken mit dem Markt, können volatiler sein als direktes Eigentum |
Psychologischer Faktor: REITs vermitteln nicht das Gefühl, "eine Wohnung zu besitzen". Wenn Ihr Bedürfnis Stabilität und Kontrolle ist, werden Immobilien-ETFs dieses Bedürfnis nicht befriedigen, obwohl sie mathematisch effizienter sein können.
Immobilienbesteuerung
Steuer beim Verkauf
Gewinn aus Immobilienverkauf wird nicht besteuert, wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre besessen haben. Dieser Zeitraum wird Spekulationsfrist genannt [11]. Bei früherem Verkauf wird der Gewinn mit Ihrem Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 45% + Soli).
| Besitzdauer | Gewinnsteuer |
|---|---|
| 10+ Jahre | 0% (Befreiung) |
| Weniger als 10 Jahre | Bis zu 45% (Teil der Einkommensteuer) |
Ausnahme: Wenn die Immobilie in 2 der letzten 3 Jahre vor dem Verkauf Ihr Hauptwohnsitz war, keine Steuer unabhängig von der Besitzdauer [12].
Berechnungsbeispiel: Wohnung für €300.000 gekauft, für €400.000 nach 7 Jahren verkauft. Gewinn = €100.000. Bei 35% Steuersatz zahlen Sie €35.000 Steuer. Hätten Sie bis zu 10 Jahren Besitz gewartet — Steuer 0.
Steuer bei Vermietung
Mieteinnahmen werden als reguläres Einkommen besteuert (bis zu 45% + Soli). Aber Sie können Ausgaben abziehen [13]:
| Abziehbare Ausgaben | Beispiele |
|---|---|
| Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung) | 2-2,5% des Gebäudewerts jährlich (Grundstück wird nicht abgeschrieben) |
| Hypothekenzinsen | Vollständig abziehbar |
| Reparatur und Instandhaltung | Instandhaltung (laufende Reparaturen), Hausgeld (Gebäudewartungsgebühren) |
| Verwaltungsgesellschaft | Wenn Hausverwaltung beauftragt |
| Versicherung | Gebäudeversicherung |
| Nebenkosten | Wenn nicht auf Mieter umgelegt |
Zu versteuerndes Nettoeinkommen = Mieteinnahmen − alle Ausgaben.
Typische Situation: In den ersten Jahren können die Ausgaben (Zinsen + Abschreibung) die Einnahmen übersteigen, was einen steuerlichen Verlust schafft, der Ihre Gesamteinkommensteuer senkt.
Grundsteuer
Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. Wird von der Gemeinde auf Basis des Einheitswerts berechnet. Im Durchschnitt €200-600 pro Jahr für eine Wohnung [14]. Bei Vermietung kann sie über Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.
Quellen
- Immobilienverband Deutschland (IVD), "Investieren in Immobilien: Formen und Strategien", IVD Research, https://ivd.net/immobilieninvestments/ (Stand 2024)
- Stiftung Warentest, "Kaufen oder Mieten: Was sich wann lohnt", Finanztest 10/2024, https://www.test.de/Mieten-oder-kaufen-Wann-sich-der-Immobilienkauf-lohnt-5906192-0/
- Deutsches Aktieninstitut, "Renditedreieck DAX 1948-2024", https://www.dai.de/renditedreieck/ (historische Aktienmarktrenditen)
- Notarkammer, "Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb", Bundesnotarkammer, https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufnebenkosten (Stand 2024)
- Bundesministerium der Finanzen, "Grunderwerbsteuer nach Bundesländern", Stand 2024, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grunderwerbsteuer/grunderwerbsteuer.html
- Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), "Immobilienpreisindex und Mietrenditen Deutschland 2024", vdp Research, https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/research.html
- Bundesbank, "Immobilienmarkt Deutschland – Preisentwicklung 2000-2024", Monatsbericht Januar 2024, https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/monatsberichte
- Deutscher Mieterbund, "Mietrecht: Kündigungsschutz und Räumungsverfahren", https://www.mieterbund.de/mietrecht/kuendigungsschutz.html (Stand 2024)
- BaFin, "REITs: Grundlagen und Regulierung", Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/GeldanlageWertpapiere/Anlageformen/REIT/reit_node.html
- Bundesministerium der Finanzen, "Abgeltungsteuer und Besteuerung von Kapitalerträgen", Stand 2024, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Abgeltungsteuer/abgeltungsteuer.html
- § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), "Private Veräußerungsgeschäfte — Spekulationsfrist", aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, "Steuerbefreiung bei Eigennutzung", https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- Bundesministerium der Finanzen, "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — Werbungskosten", BMF-Schreiben, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2021-10-28-werbungskosten-vermietung-verpachtung.html
- Statistisches Bundesamt, "Realsteuervergleich: Grundsteuer 2024", Destatis Fachserie 14 Reihe 10.1, https://www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Realsteuern/_inhalt.html