Kaltmiete / Warmmiete / Nebenkosten
Kaltmiete ist die Grundmiete für die Wohnfläche allein; Warmmiete ist die Kaltmiete plus Nebenkosten – dein Anteil an Heizung, Wasser, Gebäudeinstandhaltung und Müllentsorgung. Deutsche Anzeigen werben fast immer mit der Kaltmiete, aber die Warmmiete ist die Zahl, die bestimmt, was tatsächlich jeden Monat vom Konto abgeht.
Warum das wichtig ist
Jedes Mietbudget in Deutschland hängt von dieser Trennung ab, denn Nebenkosten sind dem Namen nach Fixkosten, in der Sache aber variable Kosten: Der Vermieter erhebt eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung und rechnet sie einmal im Jahr mit dem tatsächlichen Verbrauch ab. Ein Haushalt, der nur mit der Kaltmiete kalkuliert, unterschätzt die echten Wohnkosten um genau den Betrag, den die Vorauszahlung hinzufügt – oft ein spürbarer Anteil des Nettoeinkommens.
Die Trennung macht Angebote außerdem über Städte und Gebäudetypen hinweg vergleichbar. Zwei Wohnungen können dieselbe Kaltmiete ausweisen, sich aber deutlich in der Warmmiete unterscheiden, wenn die eine eine alte, ineffiziente Heizung hat und die andere nicht – die Schlagzeilen-Zahl verbirgt diesen Unterschied, es sei denn, du prüfst beide Werte.
Rechenbeispiele
1. Die Monatszahl bilden. Eine Einzimmerwohnung wird mit 850 € Kaltmiete angeboten. Die Nebenkostenvorauszahlung beträgt 180 €/Monat. Die Warmmiete ist 850 € + 180 € = 1.030 € – die Zahl, die du mit deinem Nettoeinkommen vergleichst, nicht die Schlagzeile von 850 €.
| Anzeige A | Anzeige B | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 850 € | 820 € |
| Nebenkostenvorauszahlung | 180 € | 260 € |
| Warmmiete | 1.030 € | 1.080 € |
Anzeige B wirkt bei alleiniger Betrachtung der Kaltmiete günstiger, kostet aber 50 €/Monat mehr, sobald die Nebenkosten dazukommen – ein Unterschied, der erst beim Vergleich der Warmmiete sichtbar wird, nicht beim beworbenen Preis.
2. Warum die Vorauszahlung nicht die endgültige Rechnung ist. Der Mieter von oben zahlt 180 €/Monat bzw. 2.160 €/Jahr für Nebenkosten. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung addiert der Vermieter die tatsächlichen Kosten – Heizöl, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung – und vergleicht diese Summe mit den eingenommenen Vorauszahlungen. Betragen die tatsächlichen Kosten 2.340 €, schuldet der Mieter eine Nachzahlung von 180 €. Betragen die tatsächlichen Kosten 1.980 €, erhält der Mieter eine Rückerstattung von 180 €. Die Vorauszahlung ist eine Schätzung; erst die Jahresabrechnung legt die tatsächliche Zahl fest.
Nicht verwechseln mit
Nebenkosten im Sinne von Kaltmiete/Warmmiete umfassen nur die wiederkehrenden monatlichen Kosten des Wohnens in einer Mietwohnung – Heizung, Wasser, Gebäudeinstandhaltung, Müll – die über die jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Kaufnebenkosten sind eine andere, einmalige Kategorie im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision, die einmalig beim Kauf anfallen und nichts mit einer monatlichen Mietzahlung zu tun haben. Die Überschneidung im Vokabular ist die Quelle der Verwechslung, nicht der zugrunde liegende Mechanismus – das eine ist eine laufende Wohnkosten-Position, das andere eine einmalige Kaufkosten-Position.
Teste dich selbst
Eine Wohnung wird mit 780 € Kaltmiete angeboten, dazu eine Nebenkostenvorauszahlung von 210 €/Monat. Wie hoch ist die Warmmiete, in Euro?
Zwei Anzeigen: Anzeige A hat 900 € Kaltmiete mit einer Nebenkostenvorauszahlung von 150 €. Anzeige B hat 870 € Kaltmiete mit einer Nebenkostenvorauszahlung von 220 €. Welche hat den niedrigeren monatlichen Abfluss?
Ein Mieter zahlt eine Nebenkostenvorauszahlung von 195 €/Monat bzw. 2.340 €/Jahr. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung betragen die tatsächlichen Kosten für das Jahr 2.210 €. Wie hoch ist die Rückerstattung, in Euro?
Ein Käufer zahlte beim Kauf einer Wohnung einmalig 9.500 € Grunderwerbsteuer. Zählt das zu den Nebenkosten im Sinne von Kaltmiete/Warmmiete?