Mieten vs. Kaufen
Mieten vs. Kaufen vergleicht zwei Wege, dieselbe Wohnleistung über denselben Zeitraum zu erhalten. Es erfasst unwiederbringliche Kosten, gebundenes Kapital, Tilgung des Darlehens, Vermögen und Schulden am Ende, Umzugsflexibilität und den unsicheren Wiederverkaufswert. Miete wird nicht mit der vollen Kreditrate verglichen: Die Tilgung wandelt Bargeld in Eigenkapital um, statt als Kostenposten zu verschwinden.
Warum das wichtig ist
Wohnen ist mit Identität und Stabilität verbunden, besonders nach einem erzwungenen oder schwierigen Umzug. Der Wunsch nach einer dauerhaften Basis ist rational. Eigentum automatisch als sicherer oder Miete automatisch als Verschwendung zu behandeln, ist keine Rechnung.
Die finanzielle Frage ist enger gefasst: Welcher Weg lässt den Haushalt unter expliziten Annahmen mit einer stärkeren Kombination aus Wohnsicherheit, Liquidität, Flexibilität und Endvermögen zurück? Die Antwort kann sich je nach Immobilie, vergleichbarer Miete, Finanzierung, Haltedauer und künftigem Umzug ändern.
Vergleiche dieselben wirtschaftlichen Größen
Die beiden Wege müssen vergleichbare Wohnungen, Lagen und Zeithorizonte beschreiben. Trenne dann Konsumkosten von Bilanzübertragungen.
| Mietweg | Kaufweg |
|---|---|
| Miete und mietertypische Kosten werden verbraucht | Zinsen, Instandhaltung, Steuern, Versicherung, Transaktionskosten und Verkaufskosten werden verbraucht |
| Die Kaution bleibt normalerweise ein Vermögenswert, vorbehaltlich des Mietvertrags | Die Anzahlung wird zu Eigenkapital in der Immobilie; Kaufnebenkosten in der Regel nicht |
| Ungenutztes Anfangskapital kann liquide bleiben oder investiert werden | Das Anfangskapital wird in der Immobilie und den Transaktionskosten gebunden |
| Differenzen im Cashflow können gespart oder investiert werden | Die Tilgung reduziert die Restschuld |
| Das Endvermögen umfasst das Investmentkonto | Das Endvermögen umfasst den Immobilienwert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten |
Das Nutzerkosten-Modell der EZB berücksichtigt Hypothekenzinsen, entgangene Kapitalerträge, Steuern, Instandhaltung, Abschreibung, Risiko und erwartete Wertsteigerung [1]. Diese Struktur erklärt, warum weder „Miete versus Kreditrate“ noch „Miete versus Zinsen“ vollständig ist.
Ein reproduzierbares Entscheidungsverfahren
- Definiere die Wohnleistung. Verwende eine wirklich vergleichbare Wohnung, Lage und Qualität. Ein größeres gekauftes Haus ist teilweise ein Konsum-Upgrade, kein Beweis dafür, dass Kaufen günstiger ist.
- Wähle eine Haltedauer. Modelliere sowohl den frühestmöglichen plausiblen Umzug als auch einen längeren Aufenthalt. Kauf- und Verkaufskosten machen den Zeithorizont zentral, und höhere Transaktionskosten für Käufer hängen mit geringerer Wohnmobilität zusammen [2].
- Baue den Mietweg auf. Berücksichtige die Startmiete, Szenarien für Mietsteigerungen, Mieterkosten, investiertes Anfangskapital und investierte monatliche Cashflow-Differenzen.
- Baue den Kaufweg auf. Berücksichtige Kaufnebenkosten, Anzahlung, Kreditraten, Tilgung, Instandhaltung, Steuern, Versicherung, Renovierungen, Verkaufskosten und den Endwert der Immobilie.
- Gleiche die Endbilanzen ab. Vergleiche liquide Investitionen mit dem Eigenkapital in der Immobilie nach Restschuld und Ausstiegskosten. Zähle die Tilgung als Eigenkapital, nicht als Ausgabe.
- Rechne Szenarien durch. Variiere Mietsteigerung, Zinsen bei Anschlussfinanzierung, Anlagerendite, Instandhaltung, Verkaufszeitpunkt und Preisentwicklung der Immobilie. Verwende Bandbreiten statt einer einzelnen Prognose.
- Berücksichtige nichtfinanzielle Faktoren. Bewerte Stabilität, Kontrolle über die Wohnung, Pendelweg, Kontinuität der Schule, Mobilität, Verwaltungsaufwand und Toleranz für konzentrierte Schulden.
Durchgerechnetes Screening-Beispiel
Angenommen, eine vergleichbare Wohnung kostet 1.500 € Miete pro Monat. Ein Kauf kostet 450.000 €. Der Haushalt modelliert 45.000 € Kaufnebenkosten, eine Anzahlung von 90.000 €, einen Kredit über 360.000 € zu einem beispielhaften Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,5 %.
Die ungefähre Kreditrate im ersten Jahr beträgt 21.600 €:
360.000 € × (3,5 % + 2,5 %) = 21.600 €
Ein Vergleich von 18.000 € Jahresmiete mit der Kreditrate von 21.600 € würde rund 9.000 € Tilgung im ersten Jahr so behandeln, als wären sie verschwunden. Ein Screening-Vergleich trennt diesen Eigenkapitaltransfer von den unwiederbringlichen Kosten:
| Posten im ersten Jahr | Beispielhafter Betrag | Behandlung |
|---|---|---|
| Miete | 18.000 € | Konsumkosten im Mietweg |
| Kreditzinsen | etwa 12.600 € vor Restschuldreduzierung | Finanzierungskosten im Kaufweg |
| Tilgung | etwa 9.000 € | Eigenkapitaltransfer im Kaufweg |
| Instandhaltung (Annahme) | 4.500 € | Konsumkosten im Kaufweg |
| Steuern und Versicherung (Annahme) | 1.500 € | Konsumkosten im Kaufweg |
| Kaufnebenkosten, verteilt über einen 10-Jahres-Screen | 4.500 € | Zeithorizontabhängige Kosten im Kaufweg |
| Opportunitätskosten auf 135.000 € gebundenes Kapital (Anzahlung und Kaufnebenkosten) bei beispielhaften 3 % | 4.050 € | Entgangene Rendite auf gebundenes Kapital |
Unter diesen Annahmen liegen die im Screening erfassten unwiederbringlichen Eigentumskosten im ersten Jahr bei etwa 27.150 €, vor einer erwarteten Preisänderung der Immobilie oder Verkaufskosten. Das ist kein Urteil zugunsten der Miete. Ein 15-jähriger Aufenthalt, andere Immobilienkosten, stärkere oder schwächere Anlagerenditen, Mietänderungen und ein künftiger Verkaufspreis können das Ergebnis verändern. Der Zweck des Screenings ist es, die Annahmen offenzulegen, die ein vollständiges Cashflow- und Endvermögensmodell benötigen.
Entscheidungsregeln gegen falsche Präzision
- Verwende mindestens drei Zeithorizonte. Ein geplanter 15-jähriger Aufenthalt schließt ein glaubwürdiges Umzugsszenario nach 5 Jahren nicht aus.
- Buche Wertsteigerung nicht als Gewissheit. Teste fallende, stabile und steigende reale Immobilienwerte.
- Passe Renditeannahmen an das Risiko an. Ein garantierter Kreditzins und eine unsichere Anlagerendite sind ohne Risikodiskussion nicht austauschbar.
- Behalte die Liquidität im Blick. Dasselbe Endvermögen kann sehr unterschiedlichen Zugriff im Notfall bedeuten.
- Behandle Konzentration explizit. Eine Immobilie kann Beschäftigung, Währung, Schulden und den größten Teil des Haushaltsvermögens an einen einzigen Ort binden.
- Halte das emotionale Ziel sichtbar. Mehr für Kontrolle oder Stabilität zu zahlen, kann eine bewusste Konsumentscheidung sein; sie sollte nicht als garantierter Investmentgewinn getarnt werden.
Detaillierte deutsche Kaufnebenkosten, Steuern, Mieterregeln und aktuelle Finanzierungsbedingungen gehören in den Vertiefungsartikel, der über ConceptMeta verlinkt ist. Sie sind Eingaben für dieses Modell, keine zeitlosen Konstanten.
Teste dich selbst
Warum ist der Vergleich von Miete mit der vollen Kreditrate unvollständig?
Welche Posten sind in einem Miete-vs-Kauf-Modell normalerweise unwiederbringliche Eigentumskosten? Wähle alle zutreffenden Antworten aus.
Ein Käufer bindet 80.000 € als Anzahlung und 40.000 € für Kaufnebenkosten. Wie viel Anfangskapital kann der vergleichbare Mieter behalten oder investieren?
Ein Haushalt plant, 15 Jahre zu bleiben, hat aber eine glaubwürdige Chance, nach 5 Jahren umzuziehen. Wie sollte das Modell damit umgehen?
Quellen
- European Central Bank — Housing investment and the user cost of housing in the euro area, Economic Bulletin 3/2024, https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/focus/2024/html/ecb.ebbox202403_04~c293f1d1ae.en.html (2024)
- OECD — To Move or Not to Move: What Drives Residential Mobility Rates in the OECD?, Economics Department Working Papers No. 846, https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2011/02/to-move-or-not-to-move-what-drives-residential-mobility-rates-in-the-oecd_g17a1f63/5kghtc7kzx21-en.pdf (2011)
- Deutsche Bundesbank — System of indicators for the German residential property market: price-to-rent ratio and mortgage indicators, https://www.bundesbank.de/en/statistics/sets-of-indicators/system-of-indicators-for-the-german-residential-property-market (2026)
- Verbraucherzentrale — Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es und das sollten Sie beachten, https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-diese-modelle-gibt-es-und-das-sollten-sie-beachten-5801 (accessed 2026)