Nebenkosten / Kaufnebenkosten

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BegriffNebenkosten / Kaufnebenkosten

Nicht verwechseln mitKaltmiete / Warmmiete / Nebenkosten

VertiefungErste Wohnung, erstes Gehalt: Dein Finanzplan für den Start · Immobilien

Nebenkosten und Kaufnebenkosten sind Kosten, die zusätzlich zum genannten Preis anfallen. Im deutschen Wohnungsmarkt gibt es zwei Mechanismen: Nebenkosten, den wiederkehrenden monatlichen Zuschlag zur Miete (Heizung, Wasser, Instandhaltung), und Kaufnebenkosten, den einmaligen Zuschlag zum Kaufpreis einer Immobilie (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision). Beide liegen außerhalb des Preisschilds, verhalten sich aber sehr unterschiedlich.

Warum das wichtig ist

Wer Mietangebote oder Kaufangebote nur anhand des genannten Preises vergleicht, verpasst, welche Option tatsächlich teurer ist. Das ist der Kern der Miete-oder-Kauf-Entscheidung: Die Nebenkosten eines Mieters wiederholen sich monatlich und enden, sobald das Mietverhältnis endet, während die Kaufnebenkosten eines Käufers einmalig im Voraus gezahlt werden und verschwinden, unabhängig davon, wie sich der Kauf entwickelt — sie erhöhen den Wiederverkaufswert der Immobilie nicht. Ein Kauf gleicht sich gegenüber der Miete erst aus, wenn genügend Jahre des Eigentums diese versunkenen einmaligen Kosten aufgefangen haben, weshalb die Haltedauer beim Kauf viel stärker ins Gewicht fällt als bei der Miete.

Rechenbeispiele

1. Nebenkosten — der wiederkehrende Mietzuschlag. Eine Wohnung wird für 900 € Kaltmiete inseriert. Der Vermieter erhebt zusätzlich 200 €/Monat Nebenkostenvorauszahlung (für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Instandhaltung), macht 1.100 € Warmmiete. Diese 200 € im Monat wiederholen sich für die gesamte Mietdauer und werden einmal im Jahr mit dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet.

2. Kaufnebenkosten — der einmalige Kaufzuschlag. Ein Käufer vereinbart einen Kaufpreis von 350.000 € für eine Wohnung. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % — in diesem Beispiel 5,0 % (2026) [1]. Notarkosten betragen etwa 1,5 % des Preises, die Grundbucheintragung etwa 0,5 %, beide bundesweit weitgehend einheitlich [2]. Die Maklerprovision, sofern ein Makler eingeschaltet wird, wird seit 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei der übliche Anteil des Käufers bei etwa 3,57 % liegt [3].

Von diesen 36.995 € entsteht kein Eigenkapital in der Immobilie — sie werden einmalig beim Notartermin gezahlt und kommen beim Wiederverkauf nicht zurück.

Posten	Satz	Betrag bei 350.000 €
Grunderwerbsteuer	5,0 % (2026, je nach Bundesland)	17.500 €
Notar	~1,5 %	5.250 €
Grundbuch	~0,5 %	1.750 €
Maklerprovision (Käuferanteil, falls genutzt)	~3,57 %	12.495 €
Gesamt	~10,6 %	~36.995 €

Nicht verwechseln mit

Kaltmiete vs. Warmmiete betrifft speziell die wiederkehrenden monatlichen Nebenkosten, die zur Miete hinzukommen und einmal im Jahr über eine Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Nebenkosten und Kaufnebenkosten, wie hier behandelt, umfassen zusätzlich die einmaligen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision —, die sich nie wiederholen und in keinem Zusammenhang mit einer monatlichen Mietzahlung stehen. Der gemeinsame Begriff (Nebenkosten) ist die Quelle der Verwechslung; die zugrunde liegenden Mechanismen — wiederkehrende Nutzungskosten versus einmalige Transaktionskosten — sind voneinander unabhängig.

Teste dich selbst

Ein Käufer erwirbt eine Wohnung für 300.000 € in einem Bundesland mit 6 % Grunderwerbsteuer. Die Notarkosten betragen 1,5 % und die Grundbuchgebühren 0,5 % des Preises. Es wird kein Makler eingeschaltet. Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Euro?

Ein Mietangebot zeigt eine Kaltmiete von 800 € und eine Nebenkostenvorauszahlung von 150 €. Ein Kaufvertrag zeigt Kaufnebenkosten von 28.000 € bei einer Wohnung für 280.000 €. Welche Aussage ist richtig?

Beide Beträge sind einmalige Zahlungen bei der Unterzeichnung.Die 150 € wiederholen sich jeden Monat mit der Miete; die 28.000 € werden einmalig beim Kauf gezahlt und wiederholen sich nicht.Die 28.000 € wiederholen sich jährlich, wie eine Abo-Gebühr.Keiner der beiden Beträge ist ein Nebenkostenposten — beide sind bereits im genannten Preis enthalten.

Welche der folgenden Positionen gehören typischerweise zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland? Wähle alle zutreffenden Antworten aus.

GrunderwerbsteuerNotarkostenGrundbucheintragungsgebührenMaklerprovision, sofern ein Makler eingeschaltet wirdDie monatliche Nebenkostenvorauszahlung für Heizung und Wasser

Ein Käufer zahlt 30.000 € Kaufnebenkosten beim Kauf einer Wohnung für 300.000 €. Fünf Jahre später verkauft der Käufer die Wohnung für 340.000 €. Was passiert beim Wiederverkauf mit den ursprünglichen 30.000 €?

Sie werden automatisch zum Verkaufserlös hinzugerechnet.Sie bleiben verloren — Kaufnebenkosten werden beim Wiederverkauf nicht zurückgewonnen, sie haben nur die Kosten des Immobilienerwerbs erhöht.Das Finanzamt erstattet sie, sobald das Eigentum länger als zwei Jahre besteht.Sie wandeln sich in Eigenkapital um, das den Buchwert der Immobilie für den Wiederverkauf erhöht.

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