Hebel / Fremdkapital
Hebel bedeutet, dass du zusätzlich zu deinem Eigenkapital Fremdkapital einsetzt, um einen größeren Vermögenswert zu kontrollieren, als dein Eigenkapital allein ermöglichen würde. Er verstärkt sowohl Gewinne als auch Verluste im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital: Eine bestimmte prozentuale Wertänderung des Vermögenswerts wird zu einer größeren prozentualen Wertänderung des Eigenkapitals – in beide Richtungen.
Warum das wichtig ist
Hebel ist der Mechanismus hinter der größten finanziellen Entscheidung, die die meisten Haushalte in Deutschland treffen: der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek, bei der eine Anzahlung (Eigenkapital) von 20-40 % 100 % der Wertentwicklung der Immobilie kontrolliert. Banken bezeichnen die Umkehrung des Hebels als Beleihungsauslauf — je niedriger er ist, desto weniger gehebelt ist der Kauf, und in der Regel desto besser der angebotene Zinssatz.
Liest du eine Vergleichstabelle zu Anzahlungen, ohne Hebel zahlenmäßig zu verstehen, drohen zwei Fehler: Du schreibst die volle Wertsteigerung eines fremdfinanzierten Kaufs deinem Geschick statt dem Fremdkapital zu, und du unterschätzt, wie ein moderater Preisrückgang dein Eigenkapital vollständig aufzehren kann. Beide Fehler verstärken sich durch die Prozentrechnung, die du ohnehin brauchst, um Kaufnebenkosten und Zinskosten zu durchdringen.
Durchgerechnetes Beispiel
Eine Immobilie im Wert von 400.000 € wird auf zwei Arten gekauft: vollständig bar oder mit 20 % Eigenkapital und einer 80%igen Hypothek. Ein Jahr später verändert sich der Wert der Immobilie beispielhaft um 5 % — zunächst nach oben, dann, in einem separaten Szenario, nach unten.
| Szenario | Eingesetztes Eigenkapital | Fremdkapital | Wert bei +5 % | Eigenkapital danach | Rendite auf Eigenkapital | Wert bei -5 % | Eigenkapital danach | Rendite auf Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kein Hebel (100 % bar) | 400.000 € | 0 € | 420.000 € | 420.000 € | +5 % | 380.000 € | 380.000 € | -5 % |
| Gehebelt (20 % Eigenkapital) | 80.000 € | 320.000 € | 420.000 € | 100.000 € | +25 % | 380.000 € | 60.000 € | -25 % |
Der Wert der Immobilie selbst hat sich in beiden Fällen um 5 % verändert — identisch mit der Rendite auf das Eigenkapital im ungehebelten Szenario. Im gehebelten Szenario wird dieselbe Wertänderung von 20.000 € an 80.000 € Eigenkapital gemessen statt an 400.000 €, sodass die Rendite auf das Eigenkapital betragsmäßig fünfmal so groß ist: +25 % nach oben, -25 % nach unten. Dieser Faktor fünf ist das Hebelverhältnis (Vermögenswert geteilt durch Eigenkapital: 400.000 € / 80.000 € = 5). Dieses vereinfachte Beispiel lässt Hypothekenzinsen, Tilgung und Kaufnebenkosten außer Acht, die die gehebelte Rendite etwas mindern, aber den Verstärkungseffekt selbst nicht verändern.
Derselbe Mechanismus gilt für den Wertpapierkredit, bei dem Fremdkapital die Investition in ein ETF- oder Aktienportfolio über das hinaus erhöht, was das eigene Bargeld des Anlegers abdeckt — er verstärkt Portfolioschwankungen genauso, wie eine Hypothek Schwankungen des Immobilienwerts verstärkt.
Teste dich selbst
Ein Käufer bringt 50.000 € Eigenkapital in eine Immobilie im Wert von 250.000 € ein und finanziert den Rest mit Fremdkapital. Wie hoch ist das Hebelverhältnis (Vermögenswert geteilt durch Eigenkapital)?
Eine Immobilie im Wert von 300.000 € wird mit 60.000 € Eigenkapital und 240.000 € Fremdkapital gekauft. Ein Jahr später ist die Immobilie 330.000 € wert. Wie hoch ist die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital in Prozent, ohne Finanzierungskosten?
Eine Immobilie im Wert von 400.000 € wird mit 100.000 € Eigenkapital (25 %) und 300.000 € Fremdkapital gekauft. Sie fällt um 8 % im Wert. Was passiert mit dem eingesetzten Eigenkapital, ohne Finanzierungskosten?