Кредитное плечо (леверидж) (Hebel)
Кредитное плечо (леверидж) — использование заёмного капитала (Fremdkapital) вместе с собственными деньгами (Eigenkapital, собственный капитал) для контроля над активом, который крупнее, чем позволил бы купить только собственный капитал. Оно усиливает и прибыль, и убытки относительно вложенного собственного капитала: заданное процентное изменение стоимости актива превращается в большее процентное изменение стоимости собственного капитала, в любую сторону.
Почему это важно
Кредитное плечо — механизм, лежащий в основе крупнейшего финансового решения, которое принимает большинство домохозяйств в Германии: покупки недвижимости с помощью Hypothek (ипотеки), где первоначальный взнос (Eigenkapital) в 20-40 % контролирует 100 % изменения цены недвижимости. Банки описывают обратную величину кредитного плеча как Beleihungsauslauf (соотношение суммы кредита к стоимости залога) — чем оно ниже, тем меньше кредитное плечо сделки и, как правило, тем лучше предлагаемая процентная ставка.
Чтение таблицы сравнения первоначальных взносов без числового понимания кредитного плеча приводит к двум ошибкам: приписыванию полного роста стоимости ипотечной покупки мастерству, а не заёмному капиталу, и недооценке того, как небольшое падение цены может полностью уничтожить собственный капитал. Обе ошибки усугубляются Prozentrechnung (процентной арифметикой), которая и так нужна для расчёта Kaufnebenkosten (сопутствующих расходов на покупку) и процентных издержек.
Разбор примера
Недвижимость стоимостью €400 000 покупают двумя способами: полностью за наличные или с собственным капиталом 20 % и ипотекой на 80 %. Через год стоимость недвижимости меняется на иллюстративные 5 % — сначала вверх, затем, в отдельном сценарии, вниз.
| Сценарий | Вложенный капитал | Долг | Стоимость при +5% | Капитал после | Доходность на капитал | Стоимость при -5% | Капитал после | Доходность на капитал |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Без кредитного плеча (100 % наличными) | €400 000 | €0 | €420 000 | €420 000 | +5% | €380 000 | €380 000 | -5% |
| С кредитным плечом (20 % капитала) | €80 000 | €320 000 | €420 000 | €100 000 | +25% | €380 000 | €60 000 | -25% |
Собственная стоимость недвижимости изменилась на 5 % в обоих случаях — это совпадает с доходностью на капитал в сценарии без кредитного плеча. В сценарии с кредитным плечом то же изменение стоимости недвижимости на €20 000 соотносится с €80 000 капитала вместо €400 000, поэтому доходность на капитал по модулю в пять раз больше: +25% при росте, -25% при падении. Этот коэффициент пять и есть кредитное плечо (стоимость актива, делённая на собственный капитал: €400 000 / €80 000 = 5). Этот упрощённый пример не учитывает проценты по ипотеке, погашение долга и Kaufnebenkosten — все они несколько снижают доходность с кредитным плечом, но не меняют сам эффект усиления.
Тот же механизм действует в маржинальном инвестировании (Wertpapierkredit, кредит под залог ценных бумаг), где заёмный капитал увеличивает вложения в ETF или портфель акций сверх того, что покрывают собственные средства инвестора, — усиливая колебания портфеля так же, как ипотека усиливает колебания стоимости недвижимости.
Проверьте себя
Покупатель вкладывает €50 000 собственного капитала в недвижимость стоимостью €250 000, остальное финансирует за счёт долга. Чему равно кредитное плечо (стоимость актива, делённая на собственный капитал)?
Недвижимость стоимостью €300 000 покупают с собственным капиталом €60 000 и долгом €240 000. Через год недвижимость стоит €330 000. Без учёта затрат на финансирование, какова доходность на вложенный собственный капитал, в процентах?
Недвижимость стоимостью €400 000 покупают с собственным капиталом €100 000 (25 %) и долгом €300 000. Её стоимость падает на 8 %. Без учёта затрат на финансирование, что происходит с вложенным собственным капиталом?