Annuitätendarlehen / Tilgung / Zinsbindung
Ein Annuitätendarlehen tilgst du während der vereinbarten Zinsbindung mit einer gleichbleibenden Rate. Jede Rate enthält Zinsen und Tilgung. Mit sinkender Restschuld sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Die Zinsbindung kann enden, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist – dann bleibt eine Restschuld zur Anschlussfinanzierung.
Warum das wichtig ist
Eine gleichbleibende Rate kann drei bewegliche Teile verdecken: die Finanzierungskosten, das Tempo des Schuldenabbaus und das Anschlussrisiko am Ende der Zinsbindung. Zwei Darlehen mit derselben monatlichen Rate können deshalb sehr unterschiedliche Restschulden hinterlassen.
Diese Unterscheidung verhindert auch einen häufigen Fehler beim Vergleich von Mieten und Kaufen. Zinsen sind nicht erstattungsfähige Finanzierungskosten. Die Tilgung ist ein Geldabfluss, senkt aber eine Verbindlichkeit und baut Eigenkapital in der Immobilie auf; sie wird nicht in derselben Weise verbraucht wie Zinsen.
Aufbau der Rate
Bei einem Standard-Annuitätendarlehen folgt jede Rate derselben Formel:
Rate = Zinsen auf die Restschuld + Tilgung
Deutsche Baufinanzierungsangebote nennen oft einen Sollzins und eine anfängliche Tilgung. Eine nützliche Näherung für das erste Jahr lautet:
Jahresrate ≈ ursprüngliches Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Der genaue Zahlungsplan richtet sich nach der vertraglich vereinbarten Zahlungshäufigkeit und der Zinskonvention. Die Näherung erklärt die Struktur, ersetzt aber nicht den Tilgungsplan des Kreditgebers.
| Begriff | Was er bestimmt | Was sich mit der Zeit ändert |
|---|---|---|
| Sollzins | Zinsen auf die Restschuld | Fest während der vereinbarten Zinsbindung, danach neu verhandelt oder refinanziert |
| Tilgung | Reduzierung der Restschuld | Der Euro-Betrag steigt normalerweise innerhalb einer gleichbleibenden Rate, wenn die Zinsen sinken |
| Annuität | Gesamte periodische Rate | Bleibt während der Zinsbindung normalerweise gleich, solange sich der Vertrag nicht ändert |
| Restschuld | Noch ausstehende Darlehenssumme | Sinkt durch planmäßige und zulässige Sondertilgungen |
| Zinsbindung | Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist | Ihr Ende kann eintreten, bevor die Restschuld null erreicht |
Durchgerechnetes Tilgungsbeispiel
Nimm als Beispiel ein Darlehen über 300.000 €, einen nominalen Sollzins von 3,6 % pro Jahr, eine anfängliche Tilgung von 2,4 %, monatliche Raten und keine Gebühren oder Sondertilgungen.
Die anfängliche Jahresrate beträgt näherungsweise:
300.000 € × (3,6 % + 2,4 %) = 18.000 €, also 1.500 € pro Monat.
Mit einem Zwölftel des Jahreszinses für diesen vereinfachten Plan:
| Rate | Zinsen | Tilgung | Restschuld nach der Rate |
|---|---|---|---|
| 1 | 900,00 € | 600,00 € | 299.400,00 € |
| 2 | 898,20 € | 601,80 € | 298.798,20 € |
| 120 | etwa 643,04 € | etwa 856,96 € | etwa 213.488,57 € |
Die Rate bleibt bei 1.500 €, aber ihre Zusammensetzung ändert sich. Nach 10 Jahren verbleiben rund 213.489 €. Endet dann auch die Zinsbindung, muss der Haushalt diese Restschuld unter den zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Konditionen und Marktbedingungen zurückzahlen, verlängern oder refinanzieren [1].
Das Ergebnis ist illustrativ. Ein realer Zahlungsplan kann abweichen – wegen Zahlungsterminen, Zinstagequotienten, Gebühren, Zinskonventionen, Tilgungssatzwechseln und Sondertilgungen.
Wie du zwei Darlehensstrukturen vergleichst
Vergleiche dieselben Kennzahlen, nicht nur den beworbenen Zinssatz oder die monatliche Rate:
- Rate während der Zinsbindung: Kann der Haushalt sie mit einem stressgetesteten Budget tragen?
- Restschuld am Ende der Zinsbindung: Wie viel bleibt künftigen Zinsänderungen ausgesetzt?
- Gesamtzinsen über den Vergleichszeitraum: Eine niedrigere Rate kann eine langsamere Tilgung widerspiegeln statt geringerer Kosten.
- Effektiver Jahreszins und Gebühren: Der Sollzins allein erfasst nicht alle Kreditkosten.
- Flexibilität: Prüfe die vertraglichen Rechte und Grenzen für Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, Übertragung und vorzeitigen Ausstieg.
- Anschlussfinanzierungsszenario: Berechne die Restschuld bei niedrigeren, unveränderten und höheren künftigen Zinsen neu.
Eine längere Zinsbindung kann die kurzfristige Zinsunsicherheit senken, wird aber oft anders bepreist. Eine schnellere Tilgung senkt die Restschuld früher, erhöht aber die aktuelle Rate. Der Zielkonflikt besteht zwischen aktueller Flexibilität beim Cashflow und künftiger Verschuldung sowie Anschlussrisiko – nicht in einer universell optimalen Laufzeit.
Teste dich selbst
Was passiert normalerweise innerhalb einer unveränderten Annuitätenrate, wenn die Restschuld sinkt?
Ein Darlehen über 250.000 € hat einen Sollzins von 3,2 % und eine anfängliche Tilgung von 2,8 %. Wie hoch ist die monatliche Rate in Euro nach der Näherung für das erste Jahr?
Wie hoch sind bei einem vereinfachten Monatszins die Zinsen im ersten Monat für 300.000 € bei 3,6 % pro Jahr?
Eine Zinsbindung endet, während noch eine Restschuld besteht. Was ist passiert?
Quellen
- Verbraucherzentrale — Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es und das sollten Sie beachten, https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-diese-modelle-gibt-es-und-das-sollten-sie-beachten-5801 (accessed 2026)
- Deutsche Bundesbank — System of indicators for the German residential property market: mortgage rates and fixed-interest periods, https://www.bundesbank.de/en/statistics/sets-of-indicators/system-of-indicators-for-the-german-residential-property-market (2026)